먼저 개념부터 정리하겠습니다. 제소전화해는 민사 분쟁이 소송으로 번지기 전, 당사자 일방의 신청으로 시작해 지방법원 단독판사가 화해기일을 정하고 양 당사자를 소환하는 절차입니다. 화해가 성립되면 그 내용은 화해조서로 작성되는데, 재판이 아니면서도 확정판결과 동일한 효력을 가집니다.

전대차(재임대)는 임대인과 임대차계약을 맺은 임차인이, 그 상가를 또 다른 사람에게 다시 빌려주는 관계를 말합니다. 이때 임차인에게서 다시 들어온 사람이 바로 전차인입니다. 상가건물임대차보호법 아래에서는 임대인의 동의가 있으면 이런 재임대 사업이 가능합니다. 고시원처럼 한 건물을 통째로 빌려 여러 명에게 다시 세를 주는 형태가 대표적입니다.

여기서부터가 제소전화해 전차인 문제의 핵심입니다. 임대인이 계약 종료 시 건물을 합법적으로 돌려받기 위한 강제집행 절차는, 화해조서에 특정된 사람을 대상으로만 진행할 수 있습니다. 그런데 전대차에서는 실제 점유자가 임차인이 아니라 전차인인 경우가 대부분이지요. 임차인만 특정해 두면, 정작 건물을 비워 줘야 할 사람은 조서에 없는 셈이 되어 집행이 어려워질 수 있습니다.

‘전차인이 늘어나면 신청 비용이 많아지지 않을까’ 하는 생각에 전차인을 빼거나 일부만 넣는 경우가 있습니다. 그러나 나중에 명도 분쟁이 생기면 오히려 더 큰 수고와 비용을 치를 수 있습니다. 전대차 사업이라면 임차인은 물론 전차인까지 함께 특정해 두는 편이 안전합니다.

제소전화해를 임대인만을 위한 제도로 오해하기 쉽지만, 사실은 다릅니다. 제소전화해는 임대인·임차인이 서로의 약속을 법대로 지키자는 취지이며, 임차인(그리고 전차인)이 동의하지 않으면 성립되지 않습니다. 당사자가 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다. 그래서 전대차라면 세 주체가 얻는 것을 균형 있게 담아야 합니다.

화해조서는 문구가 강행규정에 어긋나거나 법에 맞지 않게 작성되면, 기일이 거듭 미뤄지거나 결국 집행 단계에서 힘을 발휘하지 못합니다. 특히 전대차처럼 당사자 구조가 복잡할수록 ‘집행 가능한 문구’로 설계하는 일이 중요합니다.

명도소송과 강제집행을 실제로 다뤄 온 경험이 있기에, 나중에 ‘집행되는 조서’가 어떤 모습이어야 하는지를 처음부터 염두에 두고 문구를 설계합니다. 대한변협 부동산 전문변호사이자 민사법 전문변호사가 사무장을 거치지 않고 직접 상담합니다.

가장 안정적인 표준 방식인 쌍방 변호사 선임(임대인·임차인 모두 변호사 선임)을 기준으로 안내드립니다. 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행하므로, 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없습니다.

핵심은 서류의 개수가 아니라 화해조항을 적법하게 설계하는 데 있습니다. 아래는 대표적인 준비 서류이며, 전대차 여부 등 각 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다.

인감은 위임장 인감과 인감증명서 인감이 완전히 일치해야 하며, 법인은 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본이 필요합니다. 자세한 준비 방법은 상담 시 사안에 맞게 안내드립니다.