실무연구자료

제소전화해 확정, 재판 한 번 없이 '확정판결'과 같은 힘을 갖는 이유 (상가 임대차 3,600건+ 실무)

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상가 임대차 · 제소전화해 전문

제소전화해 확정, 재판 한 번 없이 ‘확정판결’과 같은 힘을 갖는다

분쟁이 닥쳐도 흔들리지 않는 이유는 단순합니다. 이미 ‘확정’되어 있기 때문입니다. 같은 상황에서 누군가는 이제 막 소송을 시작하는데, 제소전화해를 확정해 둔 쪽은 이미 모든 준비가 끝나 있습니다.

평일 오전 10:00 ~ 오후 18:00 · 전화로 상황만 말씀해 주시면 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.

한 줄 결론

제소전화해가 확정되면(성립되어 화해조서가 작성되면), 그 조서는 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 그래서 차임 연체 같은 분쟁이 생겨도 별도 소송 없이 조서 하나만으로 즉시 강제집행을 신청할 수 있습니다. 다만 임차인의 동의 없이는 성립되지 않는, ‘양쪽을 지키는’ 제도입니다.

정의

제소전화해 확정이란 무엇인가

‘확정’이라는 말의 정체를 알면, 임대차에서 무엇이 든든해지는지가 한눈에 보입니다.

제소전화해는 민사 분쟁이 소송으로 번지기 전, 당사자 일방의 신청으로 시작됩니다. 적법한 신청이 있으면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 소환하고, 양측이 합의에 이르면 법원이 그 내용을 문서로 남깁니다. 이 문서가 바로 화해조서이며, 이렇게 성립·확정된 조서는 재판을 거치지 않았더라도 확정판결과 동일한 효력을 가집니다.

提訴前和解
풀어 쓰면 “소(訴)를 제기하기 전에 협의해서 화해한다”는 뜻입니다. 미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인(공증)받아 두면, 재판 없이도 판결을 받은 것과 같은 효력이 생깁니다.

제소전화해는 민사상 분쟁의 모든 영역에 활용할 수 있지만, 현실에서는 임대차, 특히 상가건물 임대차에서 가장 널리 쓰입니다. 상가건물임대차보호법이 적용되는 관계에서 임대인과 임차인이 “계약대로 서로 약속을 지키자”는 내용을 법의 틀 안에 미리 담아 두는 방식이며, 그 약속이 제소전화해 확정으로 완성됩니다.

차이

특약에 적어두면 될까 — ‘확정’된 조서와의 결정적 차이

“계약서 특약에 써 뒀으니 괜찮겠지”라고 생각했다가 낭패를 보는 경우가 적지 않습니다. 종이 한 장의 무게가 이렇게 다릅니다.

일반 특약 · 합의서
효력당사자 사이의 약속에 머무릅니다
약속 위반 시다시 소송을 제기해 판결을 받아야 강제할 수 있습니다
시작 시점분쟁이 벌어진 뒤에야 대응을 시작합니다
확정된 화해조서
효력확정판결과 동일한 효력을 갖습니다
약속 위반 시별도 소송 없이 조서만으로 즉시 강제집행을 신청합니다
시작 시점분쟁이 시작되기도 전에 이미 끝내 둡니다
아무 장치 없이 계약만 한 경우
분쟁 발생 소 제기 평균 6개월~1년 승소판결 강제집행
명도소송으로 다투는 경우 변호사 선임료는 대략 300~500만원 수준이 들 수 있습니다.
제소전화해를 확정해 둔 경우
계약(평온한 날) 제소전화해 확정 (분쟁 발생) 즉시 강제집행
분쟁이 시작되기도 전에 끝내 두므로, 소송 단계 자체를 건너뜁니다.
Q제소전화해가 확정되면 특약보다 정말 강한가요?
A특약은 당사자 사이의 약속에 머물러, 위반 시 다시 소송으로 다투어야 합니다. 반면 확정된 화해조서는 그 약속을 판사 앞에서 확인받아 확정판결과 같은 효력을 부여받으므로, 위반 시 조서 정본만으로 바로 강제집행 절차를 밟을 수 있습니다.

효력

제소전화해가 ‘확정’되면 생기는 세 가지 힘

01

즉시 강제집행

확정된 화해조서는 그 자체가 집행권원입니다. 조서가 정한 사유가 발생하면 별도 소송 없이 강제집행을 신청할 수 있습니다. 단, 차임 연체로 인한 즉시 강제집행은 상가 3기·주택 2기 연체가 기준입니다.

02

뒤집기 어려운 안정

확정판결과 동일한 효력이라, 준재심 같은 예외적 사유가 아니면 조서 내용을 다시 다투기가 어렵습니다. 그만큼 처음부터 적법하게 설계하는 것이 중요합니다.

03

시간·비용 절약

분쟁이 벌어지기 전에 미리 끝내 두므로 소송에 드는 시간과 비용을 아낄 수 있고, 상대의 자발적 이행률도 높아지는 압박 효과가 있습니다.

핵심 원칙

확정은 ‘한쪽’이 아니라 ‘양쪽’을 지킵니다

한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 법이 인정하는 조서만이 임대인·임차인 양쪽의 약속을 지켜냅니다.

신청은 일방이 하더라도, 화해기일에 양 당사자가 소환되어 임차인의 동의가 확인되어야 성립합니다. 임차인이 모르는 내용은 조서에 담길 수 없습니다.

임대인이 얻는 것

분쟁이 생겼을 때 즉시 강제집행으로 이어지는 집행의 안정을 확보합니다.

임차인이 얻는 것

동시이행 조항으로 보증금 반환·계약 유지의 안전을 함께 확보합니다.

강행법규 위반 조항은 처음부터 차단합니다. 예컨대 권리금 포기·계약갱신요구권 포기처럼 법이 막아 둔 조항은 넣지 않습니다. 최근 법원의 태도는 더욱 엄격해져, 이런 조항이 담기면 보정명령이 내려지거나 성립 자체가 거부될 수 있습니다. 그래서 양쪽을 지키는 균형 잡힌 조서가 원칙입니다.
Q그럼 임대인에게만 유리한 제도인가요?
A아닙니다. 제소전화해는 임대인과 임차인이 “계약대로 서로 약속을 지키자”고 법의 틀 안에서 확인하는 절차입니다. 임차인의 동의가 없으면 확정되지 않으며, 한쪽에만 치우친 조서는 애초에 성립되기 어렵습니다.

“우리 상황은 소송이 나을까, 제소전화해 확정이 나을까?”

사안마다 답이 다릅니다. 계약 조건과 점유 상황, 임차인 동의 여부에 따라 조서 설계가 달라지기 때문입니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 방향과 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.

자주 묻는 질문

제소전화해 확정, 이것이 궁금합니다

Q차임이 밀리면 조서만으로 바로 집행할 수 있나요?
A확정된 화해조서가 정한 사유가 발생하면 별도 소송 없이 강제집행을 신청할 수 있습니다. 다만 차임 연체로 인한 즉시 강제집행은 상가 3기(주택 2기) 연체가 기준입니다. 구체적인 사유·조항 설계는 사안에 따라 달라질 수 있어 전화상담 시 정확히 안내드립니다.
Q확정을 받으려면 제가 법원에 직접 나가야 하나요?
A쌍방이 변호사를 선임하는 표준 방식에서는 화해기일에 직접 출석하실 필요가 없습니다. 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.
Q신청부터 확정까지 얼마나 걸리나요?
A신청부터 화해조서 송달까지 평균 약 6개월 정도입니다. 빠르면 3개월, 길면 9개월까지 법원 일정과 사안의 복잡도에 따라 달라질 수 있습니다.

실무

왜 ‘조항 설계’가 확정의 결과를 바꾸는가

확정만 받는다고 끝이 아닙니다. 실제로 집행되는 조서인지는 문구 하나로 갈립니다.

152010년부터 이어 온
제소전화해 전문 실무
3,600건+제소전화해
직접 성립 경험
240건+부동산인도
강제집행 직접 경험

명도소송 800건+와 강제집행 240건+의 경험은 ‘집행되는 조서’, 즉 실제로 집행 가능한 문구를 설계하는 힘으로 이어집니다. 15년·3,600건+ 실무로 법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게 작성하기에, 보정 절차를 최소화하며 빠르고 안정적으로 확정에 이릅니다.

비용

제소전화해 확정, 비용은 얼마인가

가장 안정적인 표준 방식인 ‘쌍방 변호사 선임’(임대인·임차인 모두 선임) 기준입니다.

변호사 선임료부가세(VAT) 별도
월 임대료 1,000만원 미만당사자 일방 35만원 × 2명
70만원
월 임대료 1,000만원 이상당사자 일방 50만원 × 2명
100만원
법원비용(인지대 + 송달료)사안·목적물 가액에 따라 달라질 수 있음
통상 15만원 안팎
관할합의서로 전국 어디서나 동일 비용이며, 지방 의뢰인도 추가 출장비가 없습니다. 정확한 견적은 전화로 상황을 말씀해 주시면 이메일로 안내해 드립니다.

절차

확정까지, 이렇게 진행됩니다

1

전화 상담

약 10~20분, 사안 개요를 듣고 필요 서류와 임대차 정보를 안내합니다. 간단한 사안은 전화만으로 견적이 가능합니다.

의뢰인
2

이메일로 자료 전달

임대차계약서·등기부등본 등을 검토해 화해조서 구조를 설계하고 정확한 견적을 드립니다.

의뢰인
3

비용 입금 · 수임 확정

입금 시 수임이 확정됩니다(계좌는 상담 시 개별 안내).

의뢰인
4

법원 접수 (변호사 대행)

신청서 작성과 관할 법원 접수를 대행합니다. 강행법규 위반 조항을 미리 차단해 보정 없이 한 번에 성립되도록 설계합니다.

변호사 대행
5

화해기일 · 화해조서 송달

화해기일에 변호사가 출석하고, 화해 성립·화해조서 송달로 제소전화해가 확정됩니다.

변호사 대행
의뢰인은 1~3단계만 진행하시고, 4~5단계는 변호사가 대행합니다. 신청부터 조서 송달까지 평균 약 6개월이 소요됩니다.

준비 서류

확정을 위해 준비할 서류

핵심은 서류의 양이 아니라 화해조항을 적법하게 설계하는 일입니다. 첨부서류는 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다.

임대차계약서 / 약정서 사본
부동산 등기부등본 인터넷등기소
일반건축물대장 정부24
토지대장 정부24
위임장(신청인용) 인감 필수
위임장(피신청인용) 인감 필수
관할 합의서
도면 1층의 일부인 경우만 필수
인감 주의 · 위임장 인감은 인감증명서 인감과 완전히 일치해야 하고, 인감증명서는 2개월 이내 발급본이어야 합니다. 법인은 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본이 필요합니다(사용인감계·본인서명사실확인서로 대체 가능).

추천 대상

이런 분께 특히 필요합니다

신규 계약 임대인

계약 체결 시점이 임차인의 협조를 얻기 가장 좋은 타이밍입니다. 계약과 동시에 화해조서를 확정해 두는 것이 표준입니다.

갱신 시점의 양측

차임·관리비·해지사유 등을 다시 정리해 두려는 임대인·임차인에게 적합합니다.

보증금이 걱정인 임차인

동시이행 조항으로 명도와 보증금 반환을 함께 묶어 안전을 명확히 할 수 있습니다.

분쟁 소지가 있는 양측

차임 인상·원상회복·권리금 등 다툼이 생기기 쉬운 조항을 사전에 명문화해 둡니다.

참고로 건물명도 공증은 기간만료 6개월 이내인 경우에만 가능해 계약을 막 체결한 시점에는 이용할 수 없습니다. 임대차계약은 보통 1년 이상이기에, 이때 활용할 수 있는 것이 바로 제소전화해입니다.

당신의 계약에 맞는 확정 조서가 따로 있습니다

같은 상가라도 계약 조건, 점유 상황, 임차인 동의 여부, 목적물의 형태에 따라 화해조항 설계와 비용이 달라집니다. 일반적인 설명만으로는 내 계약의 안전을 장담하기 어렵습니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 조서 방향과 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.

무료 온라인 상담과 자세한 비용·절차 안내는 홈페이지 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다.

본 내용은 정보 제공을 위해 작성된 일반적인 설명으로, 실제와 다를 수 있고 개별 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 정확한 사항은 무료 전화상담(02-591-2334) 시 안내해 드립니다.

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