제소전화해 공증 차이,
상가 명도는 왜 공증으로 강제집행이 안 될까?
결론부터 말씀드립니다. 공증은 금전채무에만 집행력이 있어, 상가 명도(건물인도)는 공증만으로 강제집행이 되지 않습니다. 반면 제소전화해로 남긴 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가져, 명도까지 소송 없이 곧바로 강제집행할 수 있습니다.
제소전화해 공증 차이의 핵심은 ‘집행 범위’와 ‘가능 시점’ 두 가지입니다. 공증은 금전채무 중심이고 건물명도 공증은 계약 만료 6개월 이내에만 가능하지만, 제소전화해는 계약 초기(계약과 동시)부터 가능하고 명도까지 즉시 집행되는 조서를 남깁니다.
먼저, 두 제도는 무엇이 다른가
임대차에서 “계약서를 공증받으면 나중에 임차인을 바로 내보낼 수 있지 않을까?” 하는 생각을 많이 하십니다. 하지만 공증과 제소전화해는 이름만 비슷할 뿐, 보장해 주는 범위가 다릅니다. 아래에서 두 제도의 성격을 먼저 정리해 보겠습니다.
공증
공증인이 계약 내용을 공적으로 증명해 주는 제도입니다. 다만 판결문처럼 집행력을 갖는 범위는 약속어음·금전소비대차 같은 금전채무에 한정됩니다. 즉, 돈을 받아내는 데는 힘을 발휘하지만 부동산을 비워 받는 명도에는 그 자체로 집행력이 없습니다.
제소전화해
소송을 제기하기 전, 당사자 일방의 신청으로 지방법원 단독판사가 양측을 불러 합의 내용을 확인해 주는 절차입니다. 화해가 성립되면 화해조서가 작성되고, 이 조서는 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 대상에 제한이 없어 명도·차임·원상회복 같은 조건까지 담아 둘 수 있습니다.
제소전화해 공증 차이, 내 계약에는 어떻게 적용될까?
전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다. 간단한 사안은 전화 상담만으로도 견적 안내가 가능합니다.
무료 전화상담02-591-2334핵심 차이 다섯 가지
같은 ‘미리 대비하는 문서’처럼 보여도, 실제 분쟁 상황에서는 아래 다섯 가지에서 결과가 갈립니다.
금전채무 중심 — 약속어음·금전소비대차 등 돈에 관한 부분에만 집행력이 있습니다.
민사 분쟁의 모든 영역 — 명도, 차임, 원상회복 등 조건까지 조서에 담아 둘 수 있습니다.
계약서를 공증해도 명도는 공증만으로 집행이 안 됩니다. 결국 명도소송으로 승소판결을 받아야 비로소 집행할 수 있습니다.
화해조서 자체가 집행권원이라, 약속 위반 시 별도 소송 없이 곧바로 강제집행을 신청할 수 있습니다.
건물명도 공증은 임대차 기간 만료 6개월 이내에만 가능합니다. 계약 기간이 보통 1년 이상이라, 계약 체결 시점에는 할 수 없습니다.
계약 초기(계약과 동시)부터 가능합니다. 오히려 신규 계약 시점이 임차인의 협조를 얻기 가장 좋은 타이밍입니다.
집행력은 있지만 대상이 제한적입니다. 명도처럼 돈이 아닌 의무는 이 효력이 미치지 않습니다.
확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 재판을 거치지 않았는데도 판결을 받은 것과 같은 힘이 생깁니다.
명도가 필요하면 다시 소송 절차를 밟아야 할 수 있어, 시간과 비용이 새로 듭니다.
이미 만들어 둔 조서만으로 강제집행으로 이어져, 분쟁이 오기 전에 사실상 정리가 끝나 있습니다.
자주 묻는 질문 — 제소전화해 공증 차이
15년, 3,600건이 만든 ‘집행되는 조서’
제소전화해의 진짜 힘은 조서의 문구 한 줄까지 실제로 집행 가능하게 설계됐을 때 나옵니다. 법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게 작성해야 보정 절차를 줄이고, 빠르고 안정적으로 성립할 수 있습니다.
(2010년~)
직접 성립
수행 경험
강제집행 경험
명도소송과 강제집행 현장에서 쌓은 경험으로 ‘집행되는 문구’를 설계한다는 점이 차이를 만듭니다.
한쪽에만 유리한 조서는, 결국 아무도 지키지 못합니다
제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아닙니다
임대인·임차인이 “서로의 약속을 법대로 지키자”는 취지의 제도입니다. 그래서 권리금 포기나 계약갱신요구권 포기처럼 강행법규에 어긋나는 조항은 처음부터 넣지 않습니다(법원이 보정명령을 내리거나 성립을 거부합니다). 임대인은 분쟁 시 즉시 강제집행의 안정을, 임차인은 보증금 반환·계약 유지의 안전을 함께 얻는 균형 잡힌 조서가 원칙입니다.
같은 상가라도, 조서는 계약마다 다릅니다
계약 조건·점유 상황·임차인 동의 여부·목적물 형태에 따라 화해조항 설계와 비용이 달라집니다. 내 상황에 맞는 해석이 먼저입니다. 정확한 견적, 전화 한 통이면 됩니다.
무료 전화상담02-591-2334제소전화해 비용은 얼마일까
가장 안정적인 표준 방식인 쌍방 변호사 선임(임대인·임차인 모두 변호사 선임) 기준입니다. 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.
(VAT 별도)
(VAT 별도)
여기에 법원비용(인지대·송달료)이 통상 15만원 안팎 별도로 들며, 사안·목적물 가액에 따라 달라질 수 있습니다. 관할합의서를 활용해 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행하고, 지방 의뢰인도 추가 출장비가 없습니다.
진행은 이렇게 됩니다
약 10~20분간 사안 개요를 듣고 필요 서류와 임대차 정보를 안내드립니다.
임대차계약서·등기부등본 등을 이메일로 받아 검토한 뒤, 화해조서 구조를 설계하고 정확한 견적을 드립니다.
입금 시 수임이 확정됩니다(계좌는 상담 시 개별 안내).
신청서를 작성해 관할 법원에 접수합니다. 강행법규 위반 조항을 미리 차단해 보정 없이 한 번에 성립되도록 설계합니다.
화해기일에 변호사가 출석해 화해를 성립시키고, 화해조서 송달로 마무리됩니다.
의뢰인은 1~3단계만 진행하고, 4~5단계는 변호사가 대행합니다. 신청부터 조서 송달까지는 평균 약 6개월(빠르면 3개월, 길면 9개월)이 걸리며 법원 일정·사안 복잡도에 따라 달라집니다.
이런 분께 특히 도움이 됩니다
신규 임대차 계약을 앞둔 임대인 — 계약과 동시에 화해조서를 완성해 두는 것이 표준입니다. 임차인 협조를 얻기 가장 좋은 시점이기도 합니다.
갱신 시점의 임대인·임차인 — 차임·관리비·해지사유 등을 다시 정리해 분쟁 소지를 미리 줄이려는 경우.
보증금 반환이 걱정되는 임차인 — 명도와 보증금 반환을 동시이행 관계로 명확히 해 안전장치를 마련하려는 경우.
지금 상황부터 편하게 말씀해 주세요
전화로 상황을 설명해 주시면 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다. 계약이 임박한 급한 사안일수록 서두르는 편이 좋습니다.
무료 전화상담02-591-2334무료 온라인 상담·비용 안내는 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다.
상담 운영시간 평일 오전 10:00 ~ 오후 18:00 (토·일·공휴일 휴무) · 지하철 2호선 교대역 도보 약 2분
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