조서는 계약할 때 받고, 집행은 몇 년 뒤에 합니다

제소전화해의 특징은 시차입니다. 화해조서는 임대차계약을 맺던 평온한 날에 받아 둡니다. 그런데 그 조서를 꺼내 드는 날은 대개 몇 년 뒤, 차임이 밀리고 연락이 끊기고 목적물이 묶여 있는 날입니다. 바로 그날 제소전화해 집행이 매끄럽게 진행되는 임대인과, 조서를 들고도 한 발짝도 못 나가는 임대인이 갈립니다.

갈림길을 만드는 것은 조서의 존재 여부가 아니라 조서에 적힌 문장입니다. 현장에서 제소전화해 집행이 막히는 지점은 대체로 다음 세 가지에 모입니다.

집행이 막히면, 어디로 되돌아가게 될까

제소전화해 집행이 통하지 않으면 임대인 앞에는 결국 소송이라는 길만 남습니다. 두 갈래 길의 차이를 숫자로 보면 이 제도의 값이 분명해집니다.

제소전화해를 미리 해 두는 이유가 여기 있습니다. 소송은 분쟁이 끝나는 데 시간이 걸리지만, 제소전화해는 분쟁이 시작되기도 전에 이미 끝을 만들어 둡니다. 그 끝이 실제로 작동하려면, 조서가 처음부터 집행을 염두에 두고 쓰여 있어야 합니다.

제소전화해 집행, 언제 신청할 수 있나요?

화해조서가 정한 사유가 발생한 때입니다. 조서에 담긴 계약 해지 사유(차임 연체, 무단 전대, 계약기간 만료 후 미인도 등)가 현실이 되면, 임대인은 별도 소송 없이 그 조서를 근거로 강제집행을 신청할 수 있습니다.

특히 자주 문제가 되는 차임 연체는 기준이 분명합니다. 상가는 3기, 주택은 2기 차임을 연체했을 때 즉시 강제집행을 신청할 수 있습니다. 제소전화해가 가장 많이 쓰이는 곳이 상가 임대차인 만큼, 상가건물임대차보호법이 정한 3기 기준을 정확히 지키는 것이 제소전화해 집행의 출발점입니다.

집행하려면 어떤 서류가 필요한가요?

제소전화해 집행의 준비물은 단출합니다. 핵심은 세 가지입니다.

여기서 다시 확인되는 사실이 있습니다. 집행문을 받을 때 해지사유를 특정해야 한다는 것. 즉 계약하던 날 조서에 사유를 구체적으로 적어 두지 않았다면, 몇 년 뒤 제소전화해 집행 단계에서 그 부담이 고스란히 돌아옵니다. 조서는 미래의 자신에게 보내는 서류입니다.

참고로 제소전화해를 신청할 때 필요한 서류(임대차계약서 사본, 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 위임장, 관할합의서 등)는 집행 단계 서류와 별개입니다. 신청 단계의 필요서류·비용·절차는 홈페이지 상단 메뉴에서 자세히 확인하실 수 있습니다.

집행에는 얼마나 걸리나요?

화해조서를 손에 쥔 상태에서 부동산 인도 강제집행은 대체로 다음 흐름으로 진행됩니다.

임대인에게만 유리한 제도 아닌가요?

가장 많이 오해받는 지점입니다. 결론부터 말하면 아닙니다. 제소전화해는 임차인이 동의하지 않으면 성립하지 않습니다. 법원이 양 당사자를 부르고, 임차인이 모르는 내용은 조서에 들어갈 수 없습니다. 임대인·임차인이 서로의 약속을 법이 인정하는 방식으로 지키자는 절차이지, 한쪽이 다른 쪽을 몰아붙이는 도구가 아닙니다.

실무 원칙도 여기서 나옵니다. 한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 그래서 법이 막아 둔 조항(권리금 포기, 계약갱신요구권 포기 등)은 처음부터 넣지 않습니다. 무리하게 넣으면 법원이 바로잡도록 요구하거나 성립 자체를 받아들이지 않고, 결국 의뢰인의 시간만 늘어납니다.

제소전화해 집행, 비용은 어떻게 되나요?

비용은 신청 단계와 집행 단계를 나눠서 보셔야 혼동이 없습니다.

위 금액은 제소전화해 신청 단계의 비용입니다. 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행하므로 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없습니다. 신청부터 조서 송달까지는 평균 6개월 정도가 걸립니다(빠르면 3개월, 길면 9개월 — 법원 일정과 사안 복잡도에 따라 달라집니다).

반면 몇 년 뒤 실제로 제소전화해 집행에 들어갈 때 드는 실비는 위 법원비용과 완전히 별개이며, 목적물의 규모와 현장 상황에 따라 크게 달라집니다. 저희는 강제집행 상담과 집행문·송달증명 발급까지 도와드리며(비용 별도), 조서에 기한 강제집행 실행 자체는 고객 관계를 고려해 직접 진행하지 않습니다. 이 부분은 사안을 들어야 정확히 말씀드릴 수 있습니다.

집행 현장을 아는 사람이, 조서를 씁니다

제소전화해 집행이 가능한 조서를 쓰려면, 집행이 어디서 멈추는지를 알아야 합니다. 조서를 쓰는 자리와 짐이 실제로 나가는 자리를 모두 겪어 본 경험이 문장의 차이를 만듭니다.

자주 묻는 질문