임대차계약서는
집행권원이 아닙니다
아무리 꼼꼼하게 쓴 계약서와 특약도, 그 종이만으로는 임차인을 내보낼 힘이 없습니다. 그 힘을 만들어 주는 것이 바로 제소전화해 집행권원입니다.
제소전화해 집행권원이란, 법원이 작성한 화해조서가 확정판결과 동일한 효력을 가져 강제집행의 근거가 되는 것을 말합니다. 계약서·특약은 당사자끼리의 약속에 머물지만, 화해조서가 있으면 분쟁이 생겼을 때 별도의 소송 없이 곧바로 강제집행을 신청할 수 있습니다. 다만 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않는, 양쪽을 함께 지키는 제도입니다.
집행권원이 무엇이길래, 계약서로는 안 될까
집행권원은 “이 사람에게 이만큼의 이행 의무가 있다”는 사실을 표시하고, 그 의무를 국가의 힘으로 강제할 수 있게 해 주는 공적인 문서를 말합니다. 강제집행은 남의 재산과 점유에 국가가 직접 개입하는 일이라, 아무 서류로나 시작할 수 없습니다. 법원이나 공증인 같은 공적 기관이 만든 문서여야만 집행의 문이 열립니다.
여기서 많은 임대인이 오해하는 지점이 나옵니다. “계약서에 3기 차임을 연체하면 즉시 명도한다고 특약을 넣어 뒀는데요?” — 안타깝지만 그 문장은 당사자끼리의 약속일 뿐입니다. 임차인이 스스로 지키지 않으면, 그 약속을 실현하기 위해 결국 처음부터 소송을 걸어 판결문을 받아야 합니다. 계약서는 다툼의 근거이지, 집행의 근거가 아니기 때문입니다.
임대차계약서 · 특약
당사자끼리 서명한 사적인 문서. 임차인이 약속을 어겨도, 그 종이를 들고 곧바로 집행관을 부를 수는 없습니다. 먼저 소송으로 다투어야 합니다.
집행권원 아님제소전화해 화해조서
법원이 판사 앞에서 확인해 작성한 공적 문서. 확정판결과 동일한 효력을 가지므로, 조서에 정한 사유가 생기면 새로 재판할 필요가 없습니다.
집행권원 됨핵심은 ‘종이의 힘’입니다. 임대차 분쟁에서 임대인을 지치게 하는 것은 임차인의 태도가 아니라, 내 손에 집행권원이 없다는 사실입니다. 제소전화해 집행권원은 그 공백을 계약 시점에 미리 메워 둡니다.
지금 계약서에 어떤 특약이 들어가 있나요?
그 문장이 나중에 집행되는 문구인지, 아니면 다시 소송을 부르는 문구인지는 사안마다 다릅니다. 상황만 말씀해 주시면 방향부터 바로 짚어 드립니다.
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화해조서는 왜 판결문과 같은 힘을 갖나
제소전화해는 민사 분쟁이 소송으로 번지기 전에, 당사자 일방의 신청으로 시작됩니다. 적법한 신청이 들어오면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양쪽 당사자를 소환하고, 양측이 합의에 이르면 그 내용이 법원 문서로 남습니다. 이것이 화해조서입니다. 재판은 아니지만 확정판결과 동일한 효력을 가진다는 점이 결정적입니다.
한자로는 提訴前和解 — “소(訴)를 제기하기 전에 협의해서 화해한다”는 뜻입니다. 쉽게 말해 미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인(공증)받아 두는 것이고, 그 순간 제소전화해 집행권원이 완성됩니다.
한쪽만으로는 절대 진행되지 않습니다. 임차인이 동의하지 않으면 화해 자체가 성립하지 않고, 임차인이 모르는 내용은 조서에 들어갈 수 없습니다. 그래서 제소전화해 집행권원은 임대인·임차인이 서로 약속을 법대로 지키자는 취지의 제도입니다.
집행권원, 언제 어떻게 꺼내 쓰나
화해조서를 받아 두었다고 해서 아무 때나 임차인을 내보낼 수 있는 것은 아닙니다. 조서에 적어 둔 해지·인도 사유가 실제로 발생해야 하고, 그 사실을 갖춰 집행을 신청합니다. 그래서 어떤 사유를, 어떤 문장으로 적어 두었는가가 제소전화해 집행권원의 실제 가치를 결정합니다.
차임 연체를 이유로 한 즉시 강제집행 기준
- 상가는 3기의 차임에 이르는 연체 시 신청할 수 있습니다. (상가건물임대차보호법 기준)
- 주택은 2기의 차임에 이르는 연체 시 신청할 수 있습니다.
- 집행 단계에서는 화해조서 정본에 집행문·송달증명을 갖추어 강제집행을 신청합니다. 저희는 이 집행문·송달증명 발급과 강제집행 상담(비용 별도)까지 함께 도와드립니다.
‘집행되는 조서’와 ‘그냥 예쁜 조서’는 다릅니다. 조항 한 줄이 나중에 집행이 되느냐 마느냐를 가릅니다. 명도소송 800건+ · 부동산인도 강제집행 240건+의 경험으로, 실제 집행 현장에서 통하는 문구를 설계합니다.
왜 하필 ‘계약하는 날’에 집행권원을 만드나
임대차에서 건물 인도에 관한 집행권원을 미리 확보할 수 있는 시점은 생각보다 좁습니다. 공증을 떠올리는 분이 많지만, 건물명도 공증은 임대차 기간 만료가 6개월 이내로 다가온 경우에만 가능합니다. 임대차계약은 보통 1년 이상으로 맺으니, 계약을 체결하는 시점에는 공증을 이용할 수 없습니다. 바로 그 자리에서 쓸 수 있는 것이 제소전화해입니다.
계약 체결 시점 — 임차인의 협조를 얻기 가장 좋은 때
서로 기분 좋게 도장을 찍는 날입니다. 계약과 동시에 화해조서를 완성해 두는 것이 표준이며, 이때가 제소전화해 집행권원을 확보하기 가장 자연스러운 타이밍입니다.
계약 기간 중 — 이미 준비된 안전망
연체·무단전대 같은 일이 생겨도 이미 집행권원이 손에 있습니다. 판결과 같은 효력이 있다는 사실만으로 자발적 이행률이 올라가는 효과도 큽니다.
갱신 시점 — 조건을 다시 정리할 기회
차임·관리비·해지 사유를 재정리하며 조서를 새로 설계할 수 있습니다. 보증금 반환을 걱정하는 임차인에게도 좋은 시점입니다.
분쟁이 왔을 때, 갈리는 두 갈래 길
같은 날 같은 사고가 터져도 결과는 완전히 달라집니다. 한쪽은 그제야 소송을 시작하고, 다른 한쪽은 이미 끝나 있는 상태에서 집행을 신청합니다. 그 차이를 만드는 것이 제소전화해 집행권원 한 장입니다.
| 구분 | 집행권원이 없을 때 | 제소전화해 집행권원이 있을 때 |
|---|---|---|
| 절차 | 명도소송부터 새로 시작 | 조서로 곧바로 집행 신청 |
| 기간 | 분쟁이 끝나는 데 평균 약 6개월~1년 | 분쟁이 시작되기 전에 이미 끝나 있음 |
| 변호사 선임료 | 대략 300~500만원 수준 | 쌍방 70만원부터 (VAT 별도) |
| 심리적 위치 | 임차인의 태도에 흔들림 | 이미 확보된 근거 위에서 대응 |
※ 위 명도소송 관련 수치는 일반적인 실무 경험에 따른 대략적 범위이며, 사안에 따라 달라질 수 있습니다.
한쪽에만 유리한 조서는 누구도 지키지 못합니다
가끔 “임차인을 확실히 묶어 두는 조항을 넣어 달라”는 요청을 받습니다. 그런데 법이 막아 둔 조항은 애초에 조서에 들어갈 수 없습니다. 권리금 포기, 계약갱신요구권 포기처럼 강행법규에 어긋나는 문장을 무리하게 넣으면 법원이 보정명령을 내리거나 성립 자체를 거부합니다. 시간만 잃습니다.
- 임대인은 분쟁이 생겼을 때 별도 소송 없이 곧바로 집행에 나설 수 있는 안정감을 얻습니다.
- 임차인은 동시이행 조항으로 명도와 보증금 반환을 맞물리게 정리해, 보증금을 돌려받을 안전을 확보합니다.
- 강행법규 위반 조항은 처음부터 차단합니다. 법이 인정하는 조서만이 실제로 양쪽의 약속을 지켜 냅니다.
- 15년·3,600건+ 실무로 법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게 작성해, 보정 절차를 최소화합니다.
내 상황에는 어떤 조항이 필요할까요?
계약 조건, 점유 상황, 임차인의 동의 여부, 목적물의 형태(1층 일부인지 호실 전부인지)에 따라 화해조항 설계도 비용도 달라집니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
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제소전화해 집행권원, 비용은 얼마나 드나
기준은 가장 안정적인 표준 방식인 ‘쌍방 변호사 선임’(임대인·임차인 모두 변호사를 선임하는 방식)입니다. 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.
| 월 임대료 기준 | 변호사 선임료 (쌍방 · VAT 별도) | 구성 |
|---|---|---|
| 1,000만원 미만 | 70만원 | 당사자 일방 35만원 × 2명 |
| 1,000만원 이상 | 100만원 | 당사자 일방 50만원 × 2명 |
- 법원비용(인지대·송달료)은 통상 15만원 안팎이 별도로 듭니다. 사안과 목적물 가액에 따라 달라질 수 있습니다.
- 관할합의서로 전국 어디서나 동일한 비용입니다. 지방 의뢰인도 추가 출장비가 없습니다.
- 비용은 홈페이지에 투명하게 공개돼 있으며, 정확한 견적은 전화로 상황을 말씀해 주시면 이메일로 안내드립니다.
집행권원을 손에 쥐기까지 — 5단계
1. 전화 상담 (약 10~20분)
사안 개요를 듣고 필요 서류와 임대차 정보를 안내합니다. 간단한 사안은 전화만으로 견적이 나옵니다.
2. 이메일로 자료 전달
임대차계약서·등기부등본 등을 검토해 화해조서 구조를 설계하고 정확한 견적을 드립니다.
3. 비용 입금 — 수임 확정
여기까지가 의뢰인이 하실 일의 전부입니다.
4. 법원 접수 (변호사 대행)
신청서를 작성해 관할 법원에 접수합니다. 강행법규 위반 조항을 미리 걸러 내, 보정 없이 한 번에 성립되도록 설계합니다.
5. 화해기일 · 화해조서 송달
화해기일에 변호사가 출석해 화해를 성립시키고, 화해조서 송달로 종료됩니다. 이 조서가 곧 집행권원입니다.
기간은 신청부터 화해조서 송달까지 평균 약 6개월입니다. 빠르면 3개월, 길면 9개월 — 법원 일정과 사안의 복잡도에 따라 달라집니다.
필요 서류는 무엇인가
기본은 제소전 화해 신청서이며, 그 핵심은 결국 화해조항을 적법하게 설계하는 일입니다. 여기에 첨부 서류 8종이 따라붙습니다.
- ① 임대차계약서 / 약정서 (사본) ② 부동산 등기부등본 ③ 일반건축물대장 ④ 토지대장
- ⑤ 위임장(신청인용, 인감 필수) ⑥ 위임장(피신청인용, 인감 필수) ⑦ 관할 합의서
- ⑧ 도면 — 1층의 일부인 경우에만 필수. 1층 전체나 집합건물 1개 호실 전부라면 생략합니다.
인감이 가장 자주 걸립니다. 위임장의 인감은 인감증명서의 인감과 완전히 일치해야 하고, 인감증명서는 2개월 이내 발급분이어야 합니다. 법인이라면 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본이 필요하며, 사용인감계나 본인서명사실확인서로 대체할 수도 있습니다. 등기부등본은 인터넷등기소에서, 건축물대장·토지대장은 정부24에서 발급받습니다. (서류는 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다.)
자주 받는 질문
분쟁은 예고 없이 찾아옵니다.
그때 당신 손에는 무엇이 들려 있습니까?
계약서 한 장인지, 확정판결과 같은 효력을 가진 제소전화해 집행권원인지. 그 차이가 6개월~1년의 시간과 수백만 원의 비용을 가릅니다. 지금 상황만 말씀해 주세요. 어떤 화해조항이 필요한지 방향부터 바로 짚어 드립니다.
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