화해조서는 금고에 있는데,
집행은 왜 시작되지 않을까
차임이 석 달째 밀린 날, 조서를 들고 집행관 사무소를 찾은 임대인이 가장 먼저 듣는 말은 대개 같습니다. “집행문 붙여 오셨습니까?” 화해조서를 손에 쥐고도 발길을 돌리는 이유, 제소전화해 집행문이라는 한 단계에 있습니다.
제소전화해 집행문은 화해조서 정본 뒤에 “이 조서로 강제집행을 해도 좋다”는 법원의 공적 문구를 덧붙여 받는 절차입니다. 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가진 집행권원이지만, 집행문이 붙은 정본이 없으면 강제집행 자체가 개시되지 않습니다. 더 중요한 건 그다음입니다. ‘차임 3기 연체 시 인도한다’처럼 조건이 달린 화해조항은, 그 조건이 이뤄졌음을 서류로 증명해야 비로소 집행문이 나옵니다. 결국 제소전화해 집행문이 순조롭게 나오느냐 마느냐는, 몇 년 전 조서를 쓰던 그 문장에서 이미 갈립니다.
1조서를 꺼낸 날, 임대인은 세 번 막힙니다
제소전화해를 해 둔 임대인은 보통 이렇게 생각합니다. “판결과 같은 효력이라니, 문제가 생기면 조서만 들고 가면 되겠지.” 그러나 실제 집행 현장에서 그 조서 한 장은 아직 출발선에 서 있을 뿐입니다. 막히는 지점은 거의 정해져 있습니다.
첫째 — 조서는 있는데 집행문이 없다
강제집행은 ‘집행문이 붙은 정본(집행력 있는 정본)’으로만 시작됩니다. 화해조서 정본 그 자체로는 집행관 사무소 접수 창구를 통과하지 못합니다.
둘째 — 해지 사유가 조서에 특정되어 있지 않다
“임차인은 목적물을 인도한다”만 적혀 있고, 어떤 사유가 생겼을 때 인도 의무가 살아나는지가 흐릿하면, 무엇을 증명해 집행문을 받아야 할지부터 막힙니다.
셋째 — 조서 정본을 잃어버렸다
화해조서는 계약 초기에 받아 서랍에 넣어 두는 서류입니다. 몇 년 뒤 정작 필요할 때 못 찾는 일이 흔합니다. 이 경우 조서를 작성한 법원에서 정본을 다시 받아야 하고, 그만큼 시간이 밀립니다.
2집행권원과 집행문은 다른 말입니다
많은 분이 두 단어를 하나로 알고 계십니다. 그러나 집행권원은 “강제로 실현할 권리가 있다”는 자격이고, 집행문은 “그 자격을 지금, 이 사람에게, 이 내용으로 행사해도 된다”는 허가입니다. 제소전화해로 만든 화해조서는 민사소송법상 확정판결과 동일한 효력을 갖는 집행권원이지만, 강제집행은 민사집행법에 따라 집행문이 있는 정본으로만 할 수 있습니다. 확정판결도 예외가 아닙니다. 판결문을 받았다고 바로 집행하는 것이 아니라, 똑같이 집행문을 받아야 합니다.
| 구분 | 화해조서 정본만 있을 때 | 제소전화해 집행문이 붙었을 때 |
|---|---|---|
| 서류의 성격 | 집행권원(확정판결과 같은 효력) | 집행력 있는 정본(집행 개시 가능) |
| 집행관 사무소 접수 | 불가 | 가능 |
| 어디에 신청하나 | — | 화해가 성립된 그 법원의 법원사무관등 |
| 함께 챙길 서류 | — | 송달증명원(조서가 상대방에게 송달된 사실을 증명) |
| 확정증명원 | 제소전화해는 화해기일에 그 자리에서 성립하므로, 판결과 달리 확정증명원이 따로 발급되지 않습니다. | |
효력이 있다는 것과 지금 집행해도 된다는 것은 다른 문제이기 때문입니다. 화해조서에는 “차임을 3기 연체하면”, “계약이 종료되면”처럼 시점과 조건이 담깁니다. 법원은 집행문을 내주면서 그 시점·조건·당사자가 실제로 맞아떨어지는지를 한 번 확인합니다. 임차인 입장에서 보면, 아무 때나 조서 한 장으로 쫓겨나지 않도록 지켜 주는 안전장치이기도 합니다.
지금 가진 조서, 집행문이 나오는 문장인가요?
화해조항 몇 줄만 읽어도 답이 보이는 경우가 많습니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
02-591-23343제소전화해 집행문은 세 가지 얼굴로 나옵니다
같은 이름이지만 성격이 다릅니다. 임대차에서 실제로 부딪히는 건 대부분 두 번째와 세 번째입니다.
단순집행문
조건도, 당사자 변경도 없는 경우. 화해조항에 정한 의무가 그대로 살아 있어 별도 증명 없이 부여받는 가장 단순한 형태입니다.
조건성취집행문
“3기 연체 시 인도한다”처럼 조건이 붙은 조항은, 그 조건이 이뤄졌음을 증명서로 증명해야 합니다. 재판장(사법보좌관)의 명령을 거쳐 집행문이 나옵니다.
승계집행문
조서를 만든 뒤 건물을 팔았거나 상속·합병으로 당사자가 바뀐 경우. 승계 사실을 증명해야 새 임대인이 기존 조서로 집행할 수 있습니다.
4조건성취 — 상가는 3기, 주택은 2기
임대차에서 제소전화해 집행문이 걸리는 지점은 거의 언제나 ‘조건’입니다. 차임 연체를 이유로 한 즉시 강제집행은 상가는 3기, 주택은 2기 연체가 기준입니다. 상가 임대차라면 상가건물임대차보호법이 정한 3기 연체가 확인되어야 계약 해지와 인도 의무가 살아납니다. 이때 “정말 3기가 밀렸다”는 사실을 임대인이 서류로 보여 줘야 법원이 집행문을 내줍니다. 말로는 되지 않습니다.
- 연체 사실 소명자료 — 차임 입금 내역, 미납 내역 등 연체 기수가 드러나는 자료
- 계약 해지 통보 — 화해조서의 어느 조항에 해당하는 해지 사유인지 특정해 내용증명으로 통지하고, 그 사본을 집행문 부여 신청서에 첨부
- 조항 특정 — 인도집행이라면 ‘인도한다’는 조항을, 연체 차임을 받아내려는 것이라면 ‘지급한다’는 조항을 각각 특정해 신청
- 기간 만료를 이유로 할 때 — 상가건물임대차보호법이 정한 기간 안에 갱신 거절을 통지했는지, 임차인의 계약갱신요구 기간이 남아 있는지를 함께 살펴야 합니다
여기서 갈립니다. 화해조항이 “임차인은 임대인에게 목적물을 인도한다” 정도로만 적혀 있으면, 막상 3기 연체가 발생해도 무엇을 증명해 집행문을 받을지가 서류에 없습니다. 반대로 어떤 사유가 생겼을 때 어떤 의무가 발생하는지가 조항 안에 또렷하면, 제소전화해 집행문은 소명자료를 붙이는 것만으로 진행됩니다. 화해조서를 “집행되는 문장”으로 써야 한다는 말은 이 뜻입니다.
조건 성취를 ‘무엇으로’ 증명할지까지 조서에 담겨야 합니다
계약 조건·점유 상황·임차인 동의 여부·목적물 형태에 따라 화해조항 설계와 비용이 달라집니다. 정확한 견적, 전화 한 통이면 됩니다.
02-591-23345집행문이 붙은 뒤, 길은 이렇게 이어집니다
제소전화해 집행문을 받았다면 그다음은 비교적 정해진 길입니다. 순서를 미리 알고 있으면 헛걸음이 줄어듭니다.
해지 사유 확정 · 내용증명 통지
상가 3기 연체, 무단 전대, 기간 만료 등 화해조항에 적힌 사유가 실제로 발생했는지 확인하고, 해당 조항을 특정해 내용증명으로 통지합니다.
집행문 부여 신청 + 송달증명 신청
화해조서 정본을 지참해 조서를 작성한 법원에 신청합니다. 신청서에 붙이는 인지는 각 500원 수준의 소액입니다. 다만 당일 발급은 어렵고, 보완할 사항이 없어도 통상 1주일 안팎이 걸립니다(법원·사안에 따라 다릅니다).
집행력 있는 화해조서 정본 확보
집행문이 붙은 정본과 송달증명원, 이 두 가지가 강제집행의 입장권입니다. 앞서 말씀드린 대로 제소전화해에는 확정증명원이 따로 없습니다.
집행관 사무소에 인도집행 신청 · 계고
부동산 소재지 관할 법원의 집행관 사무소에 인도집행을 신청하고 비용을 예납합니다. 이후 “언제까지 스스로 비워 달라”는 계고가 이뤄집니다.
본 집행
계고 기한까지 인도가 되지 않으면 법원 소속 집행관에 의하여 목적물의 짐이 강제로 반출되고 점유가 임대인에게 넘어옵니다. 신청부터 본 집행까지는 대체로 약 3개월이 걸립니다.
6비용, 헷갈리지 마십시오
상담을 하다 보면 “제소전화해 비용이 얼마냐”와 “집행할 때 드는 돈이 얼마냐”가 뒤섞여 계산되는 경우가 많습니다. 단계가 다르면 항목도 다릅니다.
| 단계 | 항목 | 기준 |
|---|---|---|
| 제소전화해 신청 | 변호사 선임료(쌍방 기준, VAT 별도) | 월 임대료 1,000만원 미만 70만원 월 임대료 1,000만원 이상 100만원 |
| 제소전화해 신청 | 법원비용(인지대 + 송달료) | 통상 15만원 안팎 (사안·목적물 가액에 따라 달라짐) |
| 집행 준비 | 집행문 · 송달증명 발급 | 신청서에 붙이는 인지는 각 500원 수준의 소액 |
| 강제집행 | 인도집행 단계 | 집행관 사무소에 예납하는 별도 실비가 발생 (사안·규모에 따라 다름) |
제소전화해 신청 단계의 법원비용 15만원 안팎과, 훗날 강제집행 단계에서 드는 비용은 전혀 다른 항목입니다. 두 숫자를 하나로 묶어 “제소전화해 하면 얼마 든다”고 계산하시면 어긋납니다. 참고로 관할합의서를 쓰기 때문에 지방에 계셔도 추가 출장비 없이 전국 동일 비용으로 진행됩니다.
7제소전화해 집행문은 임차인의 무기이기도 합니다
제소전화해를 ‘임대인이 임차인을 빨리 내보내는 제도’로만 알고 계신 분이 많습니다. 사실과 다릅니다. 제소전화해는 임차인이 동의하지 않으면 성립하지 않습니다. 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다. 두 사람이 “약속한 대로 지키자”고 법원 앞에서 확인하는 절차이고, 그래서 조서의 힘은 양쪽 모두에게 향합니다.
임대인이 얻는 것
분쟁이 생겼을 때 명도소송을 처음부터 다시 하지 않아도 됩니다. 소송은 끝나는 데 평균 6개월~1년, 변호사 선임료만 300~500만원가량 듭니다. 제소전화해는 그 싸움을 시작되기도 전에 끝내 두는 절차입니다.
임차인이 얻는 것
조서에 동시이행 조항을 넣으면 “보증금을 돌려받음과 동시에 인도한다”가 법원 문서로 남습니다. 임대인이 보증금 반환 의무를 어기면, 임차인도 그 조항을 특정해 제소전화해 집행문을 받아 집행할 수 있습니다.
그래서 저희는 강행법규를 어기는 조항은 처음부터 넣지 않습니다. 권리금 포기, 계약갱신요구권 포기처럼 법이 막아 둔 조항은 법원이 보정을 명하거나 성립을 거부합니다. 설령 문구가 들어갔더라도, 법이 보장한 임차인의 권리가 그 한 줄로 사라지지는 않습니다. 한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 양쪽을 함께 지켜 내는 조서라야, 필요한 순간 제소전화해 집행문이 제때 나옵니다.
8자주 묻는 질문
화해가 성립되어 조서를 작성한 그 법원의 법원사무관등에게 신청합니다. 목적물 소재지가 아니라 조서를 만든 법원이 기준이라는 점을 놓치는 분이 많습니다.
아닙니다. 집행문과 송달증명을 갖춘 뒤 집행관 사무소에 인도집행을 신청하고, 계고를 거쳐 본 집행에 이릅니다. 신청부터 본 집행까지 대체로 약 3개월을 잡으시는 편이 현실적입니다.
승계집행문을 받으면 가능합니다. 다만 승계 사실을 증명서로 증명해야 하고, 재판장(사법보좌관)의 명령을 거칩니다. 매매를 앞두고 계시다면 조서 승계 문제를 미리 정리해 두시는 편이 안전합니다.
조건 성취 증명이 부족하거나 조항이 특정되지 않은 경우가 대부분입니다. 이 지점에서 결국 명도소송으로 되돌아가는 일이 생깁니다. 분쟁을 피하려고 만든 조서 때문에 소송을 하게 되는 셈이니, 조항 설계가 그만큼 중요합니다.
9‘집행되는 조서’를 말할 수 있는 이유
아직 조서가 없으시다면, 지금이 가장 좋은 시점입니다. 임차인의 협조를 얻기 가장 수월한 때는 계약을 체결하는 바로 그날이기 때문입니다. 신청부터 화해조서 송달까지는 평균 6개월(빠르면 3개월, 길면 9개월)이 걸리므로, 분쟁이 벌어진 뒤에 시작하면 이미 늦습니다. 의뢰인은 전화 상담 · 자료 전달 · 비용 입금까지만 하시면 되고, 법원 접수와 화해기일 출석은 변호사가 대행합니다.
당신의 조서는 어느 쪽입니까
3기 연체가 확인된 날 곧바로 제소전화해 집행문이 나오는 조서인지, 그때 가서야 문구를 다투게 될 조서인지는 지금 30초면 가늠할 수 있습니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
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