제소전화해 집행문 부여 신청화해조서만 들고 가면, 강제집행은 시작되지 않습니다
임차인이 석 달째 월세를 밀었습니다. 서랍 속에는 몇 년 전 받아 둔 화해조서가 있습니다. 확정판결과 같은 효력이라고 들었으니, 이제 그 종이 한 장이면 될 것 같습니다. 그런데 집행관 사무소는 서류를 받아주지 않습니다. 무엇이 빠졌을까요.
결론부터 말씀드립니다
제소전화해 집행문 부여 신청은 화해조서 정본 끝에 “이 정본으로 강제집행을 실시할 수 있다”는 문구, 즉 집행문을 덧붙여 받는 절차입니다. 민사집행법은 강제집행을 하려면 집행문이 있는 정본(집행력 있는 정본)이 있어야 한다고 못 박고 있습니다(제28조 제1항).
화해조서는 집행할 자격이고, 집행문은 집행을 시작해도 좋다는 확인입니다. 자격만 있고 확인이 없으면 집행관은 움직이지 않습니다. 그래서 조서를 아무리 잘 받아 두었어도, 제소전화해 집행문 부여 신청을 거치지 않으면 임차인은 그대로 남아 있습니다.
(전자소송 450원)
(주택은 2기)
통상 집행문 발급 기간
화해조서와 집행문은 전혀 다른 서류입니다
제소전화해 집행문 부여 신청에서 가장 많이 어긋나는 지점이 바로 여기입니다. 두 서류를 같은 것으로 생각하는 순간, 임대인은 시간을 잃습니다.
화해조서
법관 앞에서 화해가 성립하면 작성되는 조서입니다. 확정판결과 동일한 효력을 가지며, 성립과 동시에 집행력이 생깁니다. 강제집행의 근거가 되는 문서, 즉 집행권원입니다. 민사집행법 제56조 제5호
집행문
그 조서로 지금 강제집행을 해도 좋다는 확인 문구입니다. 신청이 있어야만, 조서를 작성한 제1심 법원의 법원사무관등이 정본 끝에 덧붙여 줍니다. 민사집행법 제28조 제2항
집행문은 한 번 쓰면 그 집행에 소모됩니다. 다른 집행을 하려면 다시 받아야 합니다. 화해조서 정본과 분리해서 쓸 수도 없습니다. “예전에 받아 둔 게 있는데요”라는 말이 통하지 않는 이유입니다.
Q. 강제집행을 하려면 어떤 서류가 필요한가요?
임대차 목적물의 인도집행을 기준으로 하면, 실무에서 챙겨야 할 서류는 크게 세 가지입니다. 제소전화해 집행문 부여 신청은 그중 두 번째와 세 번째를 함께 처리하는 단계라고 보시면 됩니다.
판결은 불복 기간이 지나야 확정되므로 확정증명원이 필요합니다. 그러나 제소전화해는 화해기일에 화해가 성립하는 순간 곧바로 집행력이 생기는 구조여서, 확정증명원이라는 서류 자체가 발급되지 않습니다. 인터넷에서 “강제집행 3종 세트”라는 말을 보고 확정증명원을 찾아 헤매실 필요가 없습니다.
조항 문구 한 줄, 연체 기수 하나, 통지 한 통이 결과를 가릅니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
02-591-2334 무료상담언제 제소전화해 집행문 부여 신청을 할 수 있나
조서가 있다고 아무 때나 되는 것이 아닙니다. 화해조항에 적어 둔 해지 사유가 현실이 된 때, 그때가 신청 시점입니다. 상가 임대차라면 기준은 상가건물임대차보호법입니다.
| 신청 사유 | 확인해야 할 요건 |
|---|---|
| 차임 연체 | 상가 임차인의 연체액이 3기의 차임액에 이른 때(주택은 2기). 해지 통지 시점에 연체 상태가 3기에 이르러 있어야 합니다. |
| 무단 전대 | 임대인 동의 없이 목적물의 전부 또는 일부를 전대한 사실 |
| 기간 만료 후 미인도 | 상가는 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신 거절 통지가 되어 있어야 합니다. 놓치면 묵시적 갱신으로 넘어갑니다. |
| 그 밖의 약정 해지 사유 | 화해조항에 명시적으로 적혀 있는 사유일 것. 조서에 없는 사유로는 집행문이 나오지 않습니다. |
제소전화해 집행문 부여 신청 절차, 다섯 단계
“임차인은 현재 차임 3기분 이상을 연체하였으므로 이는 화해조항 제○항의 해지 사유에 해당한다”는 취지를 내용증명으로 통지합니다. 이 통지문이 뒤에서 조건 성취를 증명하는 자료가 됩니다.
기간 만료를 이유로 한다면, 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이의 갱신 거절 통지 이력이 함께 필요합니다.조서는 계약 초기에 받아 두고 몇 년이 지나 실제로 쓸 때 분실한 경우가 대단히 많습니다. 없으면 조서를 만든 법원에서 정본 재교부를 신청합니다(인지 1,000원). 집행문까지 부여받은 정본을 잃었다면 분실 사유를 신고하고 다시 부여받아야 합니다.
제소전화해 집행문 부여 신청은 화해조서를 작성한 그 법원에 합니다. 부동산 소재지 법원이 아닙니다. 신청서에는 해지 사유가 된 화해조항을 특정하고, 내용증명 등 소명자료를 붙입니다.
인도집행이라면 화해조항 중 “인도하여야 한다”는 조항을 특정합니다. 연체 차임이 보증금을 모두 소진한 뒤라면 “지급하라”는 조항을 특정해 별도의 집행문을 받는 방법도 검토합니다.임대차 화해조항은 대부분 “연체하면”, “만료되면”처럼 조건이 붙습니다. 이때는 채권자가 증명서로 조건 성취를 증명해야 하고, 재판장(또는 사법보좌관)의 명령이 있어야 집행문이 나옵니다. 이것이 조건성취집행문입니다(민사집행법 제30조 제2항, 제32조).
당일 발급은 어렵습니다. 보완할 사항이 없으면 대체로 1주일 안팎이며 법원마다 차이가 있습니다. 반송용 등기우편 봉투를 붙여 두면 우편으로 받아볼 수 있습니다.집행력 있는 정본과 송달증명원을 갖추었다면, 부동산 소재지 관할 법원 집행관 사무소에 인도집행을 신청합니다. 계고 절차(고시문 부착)를 거쳐 본 집행까지 통상 3개월 안팎이 걸리며, 본 집행은 법원 소속 집행관에 의하여 짐을 강제로 반출하는 방식으로 진행됩니다.
비용은 얼마나 드나
서류 자체의 인지대는 놀라울 만큼 적습니다. 문제는 돈이 아니라 그 서류가 나오느냐 마느냐입니다.
집행문 단계에서 드는 비용
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 제소전화해 집행문 부여 신청 | 인지 500원 (전자소송 450원) |
| 송달증명원 발급 | 인지 500원 |
| 화해조서 정본 재교부(분실 시) | 인지 1,000원 |
| 실제 인도 강제집행 | 집행관 사무소에 납부하는 실비가 별도로 발생하며, 목적물의 규모·상황에 따라 달라집니다 |
제소전화해 신청 자체의 비용 (쌍방 변호사 선임 기준 · VAT 별도)
| 구분 | 변호사 선임료 |
|---|---|
| 월 임대료 1,000만원 미만 | 70만원 (당사자 일방 35만원 × 2명) |
| 월 임대료 1,000만원 이상 | 100만원 (당사자 일방 50만원 × 2명) |
| 법원비용(인지대·송달료) | 통상 15만원 안팎 별도 (사안·목적물 가액에 따라 달라짐) |
관할합의서를 활용해 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행하며, 지방 의뢰인이라도 추가 출장비가 붙지 않습니다. 의뢰인은 화해기일에 직접 출석하지 않아도 됩니다. 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행하며, 신청부터 조서 송달까지는 평균 6개월(빠르면 3개월, 길면 9개월)이 걸립니다.
500원짜리 인지 한 장이 아까워서 전화를 망설이는 분은 없습니다. 정작 무서운 것은, 몇 년 전에 만들어 둔 조항 하나 때문에 지금 집행문이 나오지 않는 상황입니다. 정확한 견적, 전화 한 통이면 됩니다.
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제소전화해 집행문 부여 신청이 막히는 이유는 대개 정해져 있습니다. 그리고 그 원인은 대부분 몇 년 전, 조서를 만들던 그날에 있습니다.
인도집행을 하려면 화해조항 중 “인도하여야 한다”는 조항을 특정해 신청해야 합니다. 조항이 두루뭉술하면 이 특정 자체가 되지 않습니다. 게다가 강행법규를 어긴 조항(1기 연체만으로 인도, 권리금 포기, 계약갱신요구권 포기 등)은 법원이 애초에 받아주지 않습니다.
해지의 의사표시가 필요한 구조라면, 내용증명을 보낸 사실이 곧 집행문 부여의 조건이 됩니다. 전화로 여러 번 독촉했다는 사정만으로는 증명이 되지 않습니다. 또한 상가 임대차에서 해지 통지가 도달하기 전에 임차인이 밀린 차임을 갚아 연체 상태가 3기 아래로 내려가면, 그 해지는 힘을 잃습니다.
대법원은, 연체 사유가 생겼는데도 아무런 이의 없이 차임을 계속 받아 오다가 4년여가 지난 뒤 그 연체를 이유로 집행문 부여를 구한 사안에서, 신의성실의 원칙상 허용되지 않는다고 판단한 바 있습니다. 조서가 있으니 언제든 쓸 수 있다는 생각은 위험합니다.
자주 나오는 질문
화해조서를 작성한 법원, 즉 제1심 법원의 법원사무관등이 집행문을 내어 줍니다(민사집행법 제28조 제2항). 임차인이 점유하고 있는 부동산 소재지 법원이 아니라 조서를 만든 그 법원이라는 점을 혼동하지 마십시오. 다만 실제 인도집행 신청은 부동산 소재지 관할 집행관 사무소에 합니다.
승계집행문이라는 제도가 있습니다(민사집행법 제31조). 승계 사실을 증명하는 자료를 붙여 신청하며, 승계 여부와 자료의 충분성에 따라 결과가 달라지므로 사전에 검토가 필요합니다. 임차인 측 지위가 바뀐 경우도 같은 관점에서 살펴봐야 합니다.
그렇지 않습니다. 임차인은 집행문 부여에 대한 이의를 신청할 수 있고(민사집행법 제34조), 사유에 따라 청구이의의 소로 다툴 수도 있습니다. 제소전화해는 임대인만의 무기가 아닙니다. 애초에 임차인이 동의하지 않으면 화해는 성립하지 않고, 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다.
저희는 고객 관계를 고려하여 화해조서에 따른 강제집행의 실행 자체는 직접 진행하지 않습니다. 다만 강제집행 상담과 집행문·송달증명 발급까지는 도와드립니다(비용 별도). 어떤 조항을 특정해 신청해야 하는지, 어떤 자료를 붙여야 조건 성취가 증명되는지가 이 단계의 승부처입니다.
한쪽에만 유리한 조서는, 결국 누구도 지키지 못합니다
제소전화해는 임대인이 임차인을 몰아내기 위한 장치가 아닙니다. 임대인과 임차인이 서로의 약속을 법대로 지키자고 판사 앞에서 확인하는 절차입니다. 그래서 임차인이 동의하지 않으면 성립하지 않습니다.
법이 막아 둔 조항, 예컨대 권리금 포기나 계약갱신요구권 포기 같은 조항은 넣어 봐야 법원에서 걸립니다. 의뢰인을 위해서라도 처음부터 만들지 않습니다. 집행문 부여 단계에서 조서가 무너지는 일을 막는 가장 확실한 방법이기도 합니다.
왜 조서를 만들 때부터 집행을 생각해야 하는가
지금, 당신의 조서를 꺼내 보십시오
연체는 몇 기입니까. 통지는 언제, 어떤 방법으로 하셨습니까. 조항에는 “인도하여야 한다”가 들어 있습니까. 목적물은 1층의 일부입니까, 한 개 호실 전부입니까. 임대인이 바뀌지는 않았습니까.
이 다섯 가지 중 하나만 달라져도 제소전화해 집행문 부여 신청의 결과는 갈립니다. 그리고 이 질문들은 인터넷 검색으로는 답이 나오지 않습니다. 조서 원문과 계약 이력을 봐야 답이 나옵니다.
제소전화해를 아직 하지 않으셨다면 계약 시점이 가장 좋은 타이밍이고, 이미 조서가 있으시다면 그 조서가 지금 집행되는 조서인지 확인하는 것이 먼저입니다. 어느 쪽이든, 시작은 전화 한 통입니다.
02-591-2334 서울 서초구 서초중앙로 152, 9층 (교대역 도보 2분) · 평일 10:00~18:00 · 자세한 비용·절차·필요서류 확인과 무료 온라인 상담은 홈페이지 상단 메뉴를 이용해 주시기 바랍니다.
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