제소전화해 취하,
언제까지 가능할까
결론부터 말씀드립니다. 제소전화해 취하는 화해조서가 성립되기 전까지만 가능합니다. 조서가 한 번 성립되는 순간, 그 문서는 확정판결과 동일한 효력을 갖습니다. 판결을 취하할 수 없듯, 성립된 화해조서도 취하할 수 없습니다.
동일한 효력
지금 '제소전화해 취하'를 찾으신 이유, 셋 중 하나일 겁니다
같은 검색어를 넣어도 사정은 저마다 다릅니다. 그런데 상담 전화를 받아 보면, 제소전화해 취하를 고민하는 분들의 상황은 신기할 만큼 세 가지로 모입니다.
임차인이 마음을 바꿨다
계약할 때는 동의했는데, 화해기일이 다가오자 출석을 미루거나 조항에 서명하기 어렵다고 합니다. 절차가 멈춰 섭니다.
계약 자체가 흔들렸다
계약이 해제됐거나 임차인이 바뀌었고, 차임·보증금·기간이 신청서에 적은 내용과 달라졌습니다. 그대로 둘 수 없습니다.
성립된 뒤에 후회가 왔다
조서를 받아 읽어 보니 예상과 다른 조항이 들어 있습니다. 그런데 이 경우는 이미 '취하'의 영역이 아닙니다.
1번과 2번은 아직 시간이 남아 있습니다. 3번은 전혀 다른 이야기가 됩니다. 제소전화해 취하의 성패는 '무엇을 하느냐'가 아니라 '언제 하느냐'에서 갈립니다.
제소전화해 취하가 가능한 구간은, 이미 정해져 있습니다
제소전화해 신청에는 소(訴)에 관한 규정이 준용됩니다(민사소송법 제385조 제4항). 그래서 화해가 성립되기 전이라면 신청인이 신청을 거둬들일 수 있습니다. 반대로 화해기일에서 판사가 화해 성립을 확인하고 화해조서가 작성되면, 그 조서는 확정판결과 동일한 효력을 갖게 됩니다(민사소송법 제220조).
제소전화해 취하 가능
신청인이 신청을 거둬들이면 절차는 그대로 종료됩니다. 다만 어느 단계까지 진행됐는지에 따라 실무 처리가 달라질 수 있습니다.
성립
제소전화해 취하 불가
확정판결과 동일한 효력이 생깁니다. 준재심(민사소송법 제461조)이라는 매우 좁은 문 외에는 다툴 방법이 사실상 없습니다.
절차 위에 올려 보면 이렇게 보입니다
신청부터 조서 송달까지는 평균 6개월(빠르면 3개월, 길면 9개월)이 걸립니다. 취하를 결정한다는 것은, 이 시간을 처음부터 다시 쓴다는 뜻이기도 합니다.
화해기일이 잡혔는지, 상대방에게 송달이 됐는지에 따라 제소전화해 취하의 처리 방식과 그 다음 선택지가 달라집니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면 어느 구간인지부터 정리해 드립니다.
제소전화해 취하, 자주 묻는 질문에 답합니다
화해조서가 성립되기 전까지입니다. 화해기일에서 판사가 성립을 확인하고 조서가 작성되면, 그 순간부터 이 문서는 확정판결과 같은 무게를 갖습니다. 그래서 '취하'라는 개념 자체가 성립하지 않게 됩니다.
다만 절차가 어느 단계까지 진행됐는지, 상대방이 어떤 태도를 보였는지에 따라 실무상 처리가 달라질 수 있습니다. 취하를 마음먹으셨다면 결정 전에 정확한 확인이 필요합니다.
세 가지 모두 '화해조서가 남지 않는다'는 결과는 같습니다. 그러나 그 뒤에 열리는 길이 서로 다릅니다.
특히 불성립의 경우, 불성립 조서 등본이 송달되면 당사자는 2주 이내에 소제기신청을 할 수 있습니다(민사소송법 제388조). 취하와는 이어지는 흐름이 완전히 다릅니다.
먼저 분명히 해 둘 것이 있습니다. 제소전화해는 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않습니다. 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다. 그러니 임차인이 취하를 요구한다는 것은, 조서 어딘가에 임차인이 도저히 받아들이기 어려운 지점이 있다는 신호로 읽어야 합니다.
이때 필요한 것은 밀어붙이는 설득이 아니라 조항의 재설계입니다. 임대인은 분쟁이 생겼을 때 별도의 소송 없이 곧바로 강제집행할 수 있는 안정을 얻고, 임차인은 보증금 반환과 계약 유지의 안전을 얻는 구조. 이 균형이 잡히면 취하를 이야기하던 임차인도 서명할 수 있는 조서가 됩니다.
제소전화해 취하로는 되돌릴 수 없습니다. 성립된 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 갖기 때문에, 준재심(민사소송법 제461조)이라는 예외적이고 매우 제한된 절차로만 다툴 수 있습니다. 실무에서 이 문을 통과하기란 대단히 어렵습니다.
그래서 결론은 하나로 모입니다. 성립 후에 되돌리는 것보다, 성립 전에 제대로 설계하는 것이 비교할 수 없을 만큼 중요합니다.
제소전화해 신청의 법원비용(인지대·송달료)은 통상 15만원 안팎입니다. 다만 취하 시점과 진행 단계에 따라 이미 지출된 비용의 처리가 달라질 수 있어, 일률적으로 말씀드리기는 어렵습니다.
더 크게 다가오는 것은 시간입니다. 다시 신청하면 조서 송달까지 평균 6개월을 처음부터 다시 기다려야 합니다. 제소전화해 취하가 '싸게 되돌리는 방법'이 아니라 '값비싼 되감기'인 이유입니다.
가능합니다. 다만 같은 조항을 그대로 다시 올리면 같은 결과가 반복됩니다. 취하를 부른 조항이 무엇이었는지부터 손봐야 합니다. 제소전화해 취하 이후의 재신청은 '다시 내는 일'이 아니라 '다시 설계하는 일'입니다.
한눈에 정리한 네 갈래
| 구분 | 누가 · 언제 | 결과 | 그 다음 |
|---|---|---|---|
| 제소전화해 취하 | 신청인이, 화해조서 성립 전에 | 절차가 그대로 종료 | 조항을 고쳐 재신청 가능 |
| 불성립 | 기일 불출석 또는 합의 결렬 | 화해가 이뤄지지 않음 | 조서 등본 송달 후 2주 이내 소제기신청 가능 |
| 각하 | 법원이, 요건 흠결을 이유로 | 신청 자체가 받아들여지지 않음 | 흠결을 보완해 재신청 |
| 준재심 | 당사자가, 조서 성립 후에 | 이미 확정판결과 동일한 효력 | 법에 정한 사유가 있을 때만, 실무상 매우 어려움 |
취하를 부르는 조항은 대체로 정해져 있습니다
제소전화해 취하 상담의 상당수는 조항에서 출발합니다. 법이 애초에 막아 둔 조항, 한쪽으로만 기울어진 조항, 계약서와 어긋난 조항. 이런 것들이 들어가면 임차인은 서명을 망설이고 법원은 그대로 통과시키지 않습니다.
조서에 넣으면 안 되는 대표 조항
- 권리금을 포기한다는 조항 — 상가건물임대차보호법이 보호하는 권리를 없애는 내용입니다. 법원이 보정명령을 내리거나 성립을 받아들이지 않을 수 있습니다.
- 계약갱신요구권을 포기한다는 조항 — 상가 임차인의 갱신요구권은 법으로 보장된 권리입니다. 포기 문구를 넣는다고 사라지지 않습니다.
- 신청 후 계약 내용이 바뀐 경우 — 차임·보증금·기간이 신청서와 달라졌는데 그대로 두면, 화해기일에서 문제가 됩니다. 이때 급하게 제소전화해 취하를 검토하게 됩니다.
법이 허용하지 않는 일방적 조항은, 의뢰인을 위해서라도 처음부터 만들지 않습니다. 그것이 취하로 되감지 않는 가장 확실한 길입니다.
한쪽에만 유리한 조서는, 결국 누구도 지키지 못합니다
제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아닙니다. 임대인과 임차인이 서로의 약속을 법대로 지키자고 판사 앞에서 확인해 두는 절차입니다. 그래서 임차인의 동의 없이는 한 줄도 넣을 수 없고, 그래서 양쪽을 함께 지키는 조서만이 끝까지 힘을 발휘합니다.
임대인이 얻는 것
- 분쟁이 생겨도 별도의 소송 없이 곧바로 강제집행에 들어갈 수 있는 안정
- 차임 연체로 인한 즉시 강제집행은 상가 3기(주택 2기) 연체 시 신청 가능
- 분쟁이 시작되기도 전에 이미 끝내 두는 사전 예방 효과
임차인이 얻는 것
- 보증금 반환과 건물 인도를 동시이행 관계로 명확히 묶어 두는 안전
- 차임·관리비·해지사유가 문서로 확정돼 계약이 흔들리지 않는 안정
- 법이 보장한 권리(권리금·갱신요구권)는 조서로도 빼앗기지 않음
양쪽을 함께 지키는 조서라야, 취하 없이 끝까지 갑니다.
취하 없이 한 번에 성립시키는 힘은, 결국 경험에서 나옵니다
법도 종합법률사무소 엄정숙 대표변호사는 2010년부터 15년간 제소전화해만을 다뤄 왔습니다. 직접 성립시킨 제소전화해가 3,600건을 넘습니다. 그 시간 동안 어떤 조항이 법원에서 걸리는지, 어떤 문구가 임차인을 돌아서게 하는지, 어느 지점에서 취하가 발생하는지를 몸으로 익혔습니다.
제소전화해 전문
직접 성립
강제집행 경험
민사법 전문변호사
3,600건은 부산지방법원이 한 해 처리하는 제소전화해 약 700건의, 약 5년치에 해당하는 규모입니다.
강제집행 240건 이상을 직접 경험했다는 점은 조서 문구에서 그대로 드러납니다. 성립되는 조서와 실제로 집행되는 조서는 다릅니다. 집행 단계에서 막히는 문구를 미리 걸러 내야, 나중에 조서를 손에 들고도 아무것도 못 하는 일이 생기지 않습니다.
비용과 절차 — 다시 시작한다면 이렇게 됩니다
제소전화해 취하 후 재신청을 검토하신다면, 비용과 절차를 미리 아는 편이 좋습니다. 가장 안정적인 표준 방식은 임대인과 임차인 양쪽이 모두 변호사를 선임하는 쌍방 선임입니다. 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.
(당사자 일방 35만원 × 2명)
(당사자 일방 50만원 × 2명)
선임 절차 다섯 단계
- 전화 상담 — 약 10~20분간 사안의 개요를 듣고 필요 서류와 임대차 정보를 안내합니다. 간단한 사안은 전화만으로 견적이 나옵니다.
- 이메일로 자료 전달 — 임대차계약서, 등기부등본 등을 검토해 화해조서 구조를 설계하고 정확한 견적을 보내드립니다.
- 비용 입금 — 입금이 확인되면 수임이 확정됩니다.
- 법원 접수(변호사 대행) — 신청서를 작성해 관할 법원에 접수합니다. 법이 막아 둔 조항을 미리 걸러 내 보정 없이 한 번에 성립되도록 설계합니다.
- 법원 절차 진행(변호사 대행) — 화해기일에 변호사가 출석하고, 화해 성립과 화해조서 송달로 마무리됩니다.
의뢰인은 1~3단계까지만 하시면 됩니다. 4~5단계는 변호사가 대행합니다. 신청부터 조서 송달까지는 평균 6개월(빠르면 3개월, 길면 9개월)이 걸립니다.
임대차계약서 사본, 등기부등본, 일반건축물대장, 토지대장, 신청인·피신청인 위임장(인감 필수), 관할 합의서 등이 필요합니다. 인감증명서는 2개월 이내 발급본이어야 하고, 목적물이 1층의 일부라면 도면도 들어갑니다. 서류는 사안마다 조금씩 달라집니다.
그래서, 지금 취하가 답일까요?
여기까지 읽으셨다면 아마 새로운 질문이 하나 생기셨을 겁니다. "우리 사건은 취하가 답인가, 아니면 조항을 고치는 것이 답인가?"
이 질문의 답은 글로는 드릴 수 없습니다. 신규 계약인지 갱신 시점인지, 임차인이 이미 거부 의사를 밝혔는지, 화해기일이 잡혔는지, 조서가 이미 성립됐는지, 목적물이 1층의 일부인지 집합건물 한 호실 전부인지 — 이 모든 조건에 따라 화해조항의 설계도 비용도 달라집니다. 같은 '제소전화해 취하'라는 말 안에, 서로 다른 사건이 숨어 있습니다.
어떤 분께는 취하가 정답이고, 어떤 분께는 취하가 아니라 조항 한 줄을 고치는 것이 정답입니다. 그리고 어떤 분께는 이미 취하가 불가능한 상태일 수도 있습니다. 그 갈림길을 확인하는 데는, 오래 걸리지 않습니다.
전화로 상황만 말씀해 주시면,
사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다
제소전화해 취하가 가능한 구간인지, 조항을 고쳐 살릴 수 있는지부터 함께 짚어 드립니다.
정확한 견적, 전화 한 통이면 됩니다.
무료 온라인 상담과 비용 안내는 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다.
서울특별시 서초구 서초중앙로 152, 9층 (서초동, 우민빌딩) · 2호선 교대역 도보 2분
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