서랍 속 조서를 꺼냈는데, 집행이 안 된다면

임차인이 석 달째 월세를 미룹니다. 임대인은 계약할 때 받아 둔 제소전화해조서를 꺼냅니다. 이제 소송 없이 내보낼 수 있겠구나 싶습니다. 그런데 집행관 사무소에서 돌아온 답이 “이 조서로는 인도집행을 개시할 수 없습니다”라면, 그때부터는 처음부터 명도소송을 시작해야 합니다.

왜 이런 일이 생길까요. 집행관은 임대인의 사정이나 계약서의 취지를 해석해 주는 사람이 아니라, 조서에 적힌 조항 그대로 집행하는 사람이기 때문입니다. 집행문을 부여받을 때도 어느 조항에 근거하는지를 특정해야 합니다. 그래서 제소전화해조서 명도의 승부는 ‘조서가 있느냐’가 아니라 ‘조서에 무엇이 적혀 있느냐’에서 갈립니다.

원상회복 조항만 정성껏 넣고 정작 인도(명도) 조항을 빠뜨린 조서는, 분쟁이 터진 그날 아무 힘이 되지 못합니다. 반대로 조항이 제대로 설계된 조서 한 장은 6개월~1년짜리 명도소송을 통째로 건너뛰게 해 줍니다.

제소전화해조서 명도가 ‘소송 없이’ 되는 이유

제소전화해는 민사 분쟁이 소송으로 번지기 전, 당사자 일방의 신청으로 시작합니다. 적법한 신청이 있으면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 부르고, 양측이 합의에 이르면 그 내용을 법원이 문서로 남깁니다. 이 문서가 화해조서, 즉 제소전화해조서입니다.

재판이 아닌데도 이 조서는 확정판결과 동일한 효력을 갖습니다. 쉽게 말해 미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받아 둔 셈이라, 재판을 거치지 않고도 판결을 받은 것과 같은 힘이 생깁니다. 그래서 조서가 정한 사유가 발생하면 명도소송이라는 단계를 건너뛰고 곧장 강제집행으로 들어갈 수 있습니다. 이것이 제소전화해조서 명도의 본질입니다.

집행되는 조서의 조건 3가지

자주 묻는 질문

분쟁이 터진 뒤 vs 미리 조서를 만들어 둔 경우

같은 임차인, 같은 연체, 같은 건물입니다. 다른 것은 단 하나 — 그날 서랍에 조서가 있었는지뿐입니다.

소송은 분쟁이 끝나는 데 6개월~1년이 걸립니다. 제소전화해는 분쟁이 시작되기도 전에 이미 끝내 두는 절차입니다. 돌다리를 두드려 보고 건너는 쪽이 언제나 덜 다칩니다.

조서를 만드는 5단계, 그리고 집행까지

그리고 분쟁이 실제로 생겼을 때

조서가 정한 사유가 발생하면 집행문·송달증명을 갖추고 집행관 사무소에 인도집행을 신청합니다. 계고를 거쳐 본 집행까지 대략 3개월 정도가 소요되며, 짐은 법원 소속 집행관에 의해 강제로 반출됩니다. 명도소송이라는 큰 산이 통째로 사라진 상태에서 시작하는 절차입니다.

참고로 저희는 고객 관계를 고려해 제소전화해조서에 따른 강제집행의 실행 자체는 직접 진행하지 않습니다. 다만 강제집행 상담과 집행문·송달증명 발급(비용 별도)까지는 도와드립니다. 명도소송 800건+·부동산인도 강제집행 240건+의 경험이, 애초에 ‘집행되는 조서’를 만드는 데 그대로 쓰입니다.

한쪽에만 유리한 조서는, 결국 누구도 지키지 못합니다

제소전화해는 임대인만의 무기가 아닙니다. 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않습니다. 양쪽의 약속을 법대로 지키자는 취지이며, 그래서 균형 잡힌 조서가 결국 가장 강한 조서가 됩니다.

제소전화해조서 명도, 비용은 얼마나 들까

신청에 필요한 첨부서류

기본은 제소전 화해 신청서이고, 핵심은 앞서 말씀드린 화해조항 설계입니다. 여기에 다음 서류가 붙습니다.

지금 확인해야 할 단 하나

계약서를 다시 펼쳐 보십시오. 상가라면 몇 기 연체를 해지 사유로 적어 두셨습니까? 임차인은 조서 내용에 동의할 준비가 되어 있습니까? 목적물이 1층의 일부라면 도면은 준비되어 있습니까? 그리고 무엇보다 — 인도(명도) 조항은 들어가 있습니까?

같은 제소전화해조서 명도라도, 계약 조건과 점유 상황, 임차인의 동의 여부, 목적물의 형태에 따라 조항 설계와 비용이 달라집니다. 서류를 다 모으기 전에, 먼저 내 상황이 어떤 조서를 필요로 하는지부터 확인하는 편이 빠릅니다.