종이 한 장인데, 판결문과 같은 무게입니다

제소전화해조서는 판결문이 아닙니다. 재판도 하지 않았습니다. 그런데 효력은 확정판결과 같습니다. 이 한 줄이 제도의 전부라고 해도 과언이 아닙니다. 분쟁이 터졌을 때 다시 소송을 걸어 이길 필요 없이, 곧바로 강제집행으로 넘어갈 수 있는 집행권원이 되기 때문입니다.

상가건물 임대차에서 이 조서가 널리 쓰이는 이유도 여기에 있습니다. 상가건물임대차보호법이 적용되는 관계에서 차임 3기 연체(주택은 2기)처럼 조서에 정해 둔 사유가 발생하면, 임대인은 새로 소송을 시작하지 않고 곧바로 집행 절차로 갈 수 있습니다. 반대로 임차인은 보증금 반환을 조서 안에 명확히 담아 두어 “나갈 때 돈을 못 받을까” 하는 불안을 줄일 수 있습니다.

법도 종합법률사무소 · 부동산 전문변호사 엄정숙 기준. 제소전화해 3,600건은 부산지방법원이 한 해 처리하는 약 700건의 5년치에 해당하는 규모입니다.

‘제소전화해조서 법무사’를 검색하게 되는 두 가지 오해

오해 하나 — “서류만 접수하면 되는 간단한 절차 아닌가요?”

제소전화해는 법원에 접수되는 민사소송법상 절차입니다. 신청서에는 청구취지와 원인, 다투는 사정을 밝혀야 하고, 재판장은 곧바로 화해기일을 정해 양 당사자를 소환합니다. 기일에 나오지 않으면 법원은 화해가 성립되지 않은 것으로 볼 수 있습니다. 서류를 ‘내는 것’과 조서가 ‘성립되는 것’은 전혀 다른 단계라는 뜻입니다.

오해 둘 — “한 사람이 양쪽을 다 대리하면 되지 않나요?”

민사소송법 제385조 제2항은 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다고 정합니다. 임대인이 임차인의 대리인까지 골라 줄 수는 없다는 의미입니다. 그래서 실무에서는 임대인·임차인이 각자 대리인을 두는 ‘쌍방 선임’이 가장 안정적인 표준 방식으로 자리 잡았습니다. 뒤에 나오는 비용이 ‘쌍방 기준’인 이유이기도 합니다.

결국 제소전화해조서에서 승부가 갈리는 지점은 하나입니다. 조서에 무엇이, 어떤 문장으로 담기는가. 아래 다섯 가지는 15년·3,600건+ 실무에서 성립과 집행을 실제로 갈랐던 항목들입니다.

제소전화해조서, 맡기기 전 확인할 5가지

소송으로 끝내는 길, 제소전화해조서로 미리 끝내 두는 길

같은 임대차 관계인데 결말이 완전히 달라집니다. 분쟁이 터진 뒤에 시작하느냐, 계약하던 평온한 날에 이미 끝내 두느냐의 차이입니다.

제소전화해조서를 “미래의 분쟁에 미리 들어 두는 안전망”이라고 부르는 이유가 여기 있습니다. 돌다리도 두드려 보고 건너는 쪽이, 결국 강을 건넙니다.

제소전화해조서, 이렇게 진행됩니다 — 5단계

의뢰인이 직접 움직이는 것은 1~3단계까지입니다. 법원을 상대하는 4~5단계는 변호사가 대행합니다.

자주 묻는 질문