서류를 아무리 잘 모아도, 신청서 안의 화해조항 한 줄이 법이 허용하지 않는 내용이면 조서는 나오지 않습니다. 반대로 처음부터 법원 기준에 맞춰 쓰면, 준비물은 생각보다 단출합니다.
한 줄 결론
제소전화해조서 서류는 기본서류인 ‘제소전 화해 신청서’ 1가지와 첨부서류 8종으로 정리됩니다. 실제 지연은 서류 개수가 아니라 위임장 인감과 도면 여부, 그리고 화해조항의 적법성에서 생깁니다.
1기본서류 화해 신청서
8첨부서류 종류
3인감 필수 원칙
기본서류 — 제소전 화해 신청서
제소전화해조서 서류의 출발점이자, 사실상 전부라고 해도 되는 문서입니다.
신청서의 심장은 ‘화해조항’입니다
제소전화해는 소송으로 번지기 전, 당사자 일방의 신청으로 시작됩니다. 적법한 신청이 있으면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 부르고, 합의가 확인되면 그 내용이 화해조서로 남습니다. 재판이 아니지만 확정판결과 동일한 효력을 갖는 문서입니다.
그래서 신청서에서 가장 중요한 건 서류를 몇 장 붙였는지가 아니라, 조항을 어떻게 설계했는가입니다. 법이 막아 둔 조항—예를 들어 권리금 포기나 계약갱신요구권 포기 같은 강행법규 위반 조항—은 처음부터 넣지 않습니다. 넣으면 법원이 보정을 명하거나 성립을 거부하기 때문입니다.
신청취지·신청원인화해조항 설계강행법규 사전 차단집행 가능한 문구
첨부서류 8종 한눈에 보기
임대차 제소전화해조서 서류는 아래 여덟 가지가 기본 축입니다. 하나씩 성격이 다르니, 어디서 나오는 서류인지부터 나눠 두면 준비가 빨라집니다.
1임대차계약서 · 약정서사본으로 준비합니다. 조항 설계의 출발점이 되는 문서입니다.
2부동산 등기부등본인터넷등기소에서 발급합니다. 소유관계를 확인하는 서류입니다.
3일반건축물대장정부24에서 발급합니다. 건물의 구조·용도를 특정합니다.
4토지대장정부24에서 발급합니다. 목적물 표시의 근거가 됩니다.
5위임장 (신청인용)인감 날인이 필수입니다. 가장 많이 되돌아오는 서류이기도 합니다.
6위임장 (피신청인용)상대방 몫의 위임장입니다. 역시 인감이 필요합니다.
7관할 합의서어느 법원에서 진행할지 정하는 서류입니다.
8도면건물 1층의 ‘일부’를 임대할 때만 필수입니다.
서류는 각 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다. 목적물이 집합건물 호실인지, 당사자가 법인인지 개인인지에 따라 목록이 바뀌므로, 준비 전에 한 번 확인받는 편이 훨씬 빠릅니다.
구분
어디서 준비하나
놓치기 쉬운 지점
임대차계약서
당사자 보관본 사본
특약·부속 약정서까지 함께 검토해야 조항이 어긋나지 않습니다
등기부등본
인터넷등기소
공동소유·근저당 등 권리관계에 따라 조항이 달라집니다
건축물대장 · 토지대장
정부24
목적물 표시가 계약서와 다르면 그대로 지연 요인이 됩니다
위임장(양측)
각 당사자 인감 날인
인감증명서와 도장이 다르면 되돌아옵니다
관할 합의서
양측 합의로 작성
덕분에 지방 사건도 추가 출장비 없이 진행됩니다
도면
1층 일부 임대 시
1층 전체·집합건물 1개 호실 전부는 생략합니다
제소전화해조서 서류에서 가장 자주 막히는 곳 — 인감
서류를 다 모으고도 일정이 밀리는 이유는 대개 도장 하나 때문입니다. 아래 세 가지만 지켜도 되돌아오는 일이 크게 줄어듭니다.
1도장이 같아야 합니다위임장에 찍은 인감과 인감증명서의 인감이 완전히 일치해야 합니다. 비슷한 도장은 같은 도장이 아닙니다.
22개월 이내 발급본인감증명서는 발급일로부터 2개월 이내여야 합니다. 예전에 떼어 둔 서류는 쓰지 못하는 경우가 많습니다.
3법인은 한 세트 더법인이라면 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본이 필요합니다. 사용인감계도 가능하고, 본인서명사실확인서로 대체할 수도 있습니다.
도면이 꼭 필요한 경우
건물 1층의 일부만 임대하는 경우. 어디까지가 임차 범위인지 특정돼야 나중에 집행이 가능합니다.
도면을 생략하는 경우
1층 전체를 통째로 임대하거나, 집합건물 1개 호실 전부를 임대하는 경우에는 도면 없이 진행합니다.
서류 목록을 외우는 것보다 빠른 길이 있습니다. 목적물 형태와 계약 조건만 알려 주시면, 그 사안에 필요한 서류가 곧바로 정리됩니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다. 무료 전화상담 02-591-2334
자주 나오는 질문 네 가지
Q
제소전화해조서 서류만 다 갖추면 조서가 나오나요?
A
아닙니다. 서류는 절차에 들어가기 위한 입장권이고, 조서의 내용을 결정하는 것은 화해조항입니다. 강행법규에 어긋나는 조항이 들어 있으면 법원이 보정을 명하거나 성립을 거부합니다. 그래서 저희는 신청 단계에서부터 법원 기준에 맞춰 적법하게 작성해 보정 절차를 최소화합니다.
Q
왜 임차인 위임장까지 필요한가요?
A
제소전화해는 임차인이 동의하지 않으면 성립하지 않는 절차이기 때문입니다. 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수 없습니다. 임대인 혼자 만드는 문서가 아니라, 서로의 약속을 법대로 지키자는 제도라고 이해하시면 정확합니다.
Q
서류를 접수하면 조서까지 얼마나 걸리나요?
A
신청부터 화해조서 송달까지 평균 6개월 정도입니다. 빠르면 3개월, 길면 9개월까지 걸리며 법원 일정과 사안의 복잡도에 따라 달라집니다. 그래서 계약 체결 시점에 함께 진행하는 것이 가장 매끄럽습니다. 임차인의 협조를 얻기에도 그때가 가장 좋은 시기입니다.
Q
조서를 받은 뒤, 실제로 집행하려면 또 서류가 필요한가요?
A
네. 화해조서는 그 자체로 집행권원이지만, 실제 집행에 들어가려면 집행문·송달증명 등 집행에 쓰이는 서류를 갖춰야 합니다(발급 비용 별도). 저희는 고객 관계를 고려해 집행 실행 자체를 대신 진행하지는 않지만, 강제집행 상담과 집행문·송달증명 발급까지는 도와드립니다. 차임 연체로 인한 즉시 강제집행은 상가 3기(주택은 2기) 연체 시 신청할 수 있습니다.
한쪽에만 유리한 조서는, 결국 아무도 지키지 못합니다
상가건물임대차보호법이 지키고 있는 권리를 조서로 없앨 수는 없습니다. 법이 인정하는 조서만이 양쪽의 약속을 실제로 지켜냅니다.
임대인이 얻는 것분쟁이 생겼을 때 별도 소송 없이 즉시 강제집행을 신청할 수 있는 안정. 조서 자체가 집행권원이 됩니다.
임차인이 얻는 것보증금 반환과 계약 유지의 안전. 명도와 보증금 반환을 동시이행 관계로 명확히 해 두면 서로가 흔들리지 않습니다.
15년제소전화해 실무
3,600건+화해 직접 성립
240건+부동산인도 강제집행
명도소송 800건+, 강제집행 240건+의 경험은 조서 문구에 그대로 반영됩니다. 나중에 실제로 집행되는 문구인지 아닌지는, 집행 현장을 겪어 본 사람만 알 수 있기 때문입니다.
서류를 건네고 나면 — 진행은 이렇게 흘러갑니다
의뢰인은 1~3단계까지만 하시면 됩니다. 나머지는 변호사가 대행하며, 화해기일에 직접 출석하지 않으셔도 됩니다.
1
전화 상담 의뢰인10~20분이면 충분합니다. 사안 개요를 듣고 필요 서류와 임대차 정보를 안내합니다. 간단한 사안은 전화만으로 견적이 나옵니다.
2
이메일로 자료 전달 의뢰인임대차계약서·등기부등본 등 제소전화해조서 서류를 검토한 뒤, 화해조서 구조를 설계하고 정확한 견적을 보내드립니다.
3
비용 입금 의뢰인입금 시 수임이 확정됩니다. 계좌는 상담 시 개별 안내드립니다.
4
법원 접수 변호사 대행신청서를 작성해 관할 법원에 접수합니다. 강행법규 위반 조항을 미리 차단해, 보정 없이 한 번에 성립되도록 설계합니다.
평일 10:00~18:00 (토·일·공휴일 휴무) · 법도 종합법률사무소 · 대표변호사 엄정숙
서울 서초구 서초중앙로 152, 9층 (교대역 도보 약 2분)
무료 온라인 상담과 자세한 비용·절차·필요서류 안내는 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다. 비용은 홈페이지에 투명하게 공개돼 있습니다.
이 글은 제소전화해조서 서류에 관한 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 실제와 다를 수 있고 개별 사정에 따라 결론이 달라질 수 있으니, 정확한 사항은 무료 전화상담(02-591-2334) 시 안내해 드립니다.
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