몇 달을 기다린 화해기일,
그날 한 사람이 오지 않으면
반년이 통째로 사라집니다
제소전화해 불성립은 운이 나빠서 생기는 사고가 아닙니다. 원인은 거의 정해져 있고, 그래서 미리 막을 수 있는 일입니다. 기각되는 조서에는 늘 같은 공통점이 있습니다.
무료상담 02-591-2334제소전화해 불성립은 아래 세 가지 안에서 거의 다 설명됩니다.
- 1화해기일 불출석 — 임대인·임차인 중 한 사람이라도 나오지 않으면 성립되지 않습니다.
- 2신청 후 계약 내용 변경 — 접수 이후 계약 기간·당사자 등이 바뀌면 기존 내용으로 받은 조서는 힘을 잃습니다.
- 3강행법규 위반 조항 — 권리금·계약갱신요구권 포기처럼 법이 막아 둔 내용은 법원이 기각하거나 보정명령을 내립니다.
다행인 점 하나. 제소전화해가 불성립돼도 임대차계약 자체는 그대로 유효합니다. 사라지는 것은 '확정판결과 같은 효력'을 가진 화해조서, 즉 분쟁이 터졌을 때 곧바로 쓸 안전망입니다.
지금, 이런 상황이신가요
제소전화해 불성립으로 사무실에 전화를 주시는 분들의 상황은 놀랄 만큼 비슷합니다. 상가 임대차에서 특히 그렇습니다.
계약과 함께 접수는 했는데, 화해기일이 언제인지도 모른 채 시간만 흘러갑니다.
고치라는 서류와 문구가 계속 늘어나고, 무엇이 문제인지 감이 잡히지 않습니다.
"이건 못 들었다"며 조서 내용에 동의하지 않고, 기일 출석도 미룹니다.
결국 불성립. 다시 해야 하는지, 소송으로 가야 하는지 판단이 서지 않습니다.
불성립이 진짜로 앗아가는 것
제소전화해 불성립의 손실은 '몇 달'로 끝나지 않습니다. 안전망 없이 계약이 굴러가는 동안 분쟁이 터지면, 그때부터는 완전히 다른 시계가 돌아갑니다.
소송은 분쟁이 끝나는 데 반년에서 1년이 걸립니다. 제소전화해는 분쟁이 시작되기도 전에 이미 끝내 두는 절차입니다. 제소전화해 불성립은 그 '미리 끝내 두기'가 무산됐다는 뜻입니다.
제소전화해 불성립, 3가지 원인과 차단법
화해기일에 한 사람이 오지 않았다
제소전화해를 접수하면 법원이 화해기일을 지정합니다. 이 자리에 임대인·임차인 중 한 명이라도 나오지 않으면 조서 내용에 동의하지 않는 것으로 보아 성립되지 않습니다. 기일 착오든, 조서 내용에 대한 부동의든 결과는 같습니다. 한 번 정도는 법원이 기일을 다시 잡아 주기도 하지만, 그마저 불출석하면 화해조서는 기각됩니다.
신청 뒤에 계약 내용이 바뀌었다
접수부터 화해기일까지는 평균 6개월(빠르면 3개월, 길면 9개월)이 걸립니다. 그 사이에 계약 기간이 조정되거나 임차인이 바뀌는 일이 생깁니다. 조서에 적힌 내용과 실제 계약이 어긋나면, 그 상태로 받은 화해조서는 힘을 잃습니다. 제소전화해 불성립 중 가장 억울한 유형이 바로 이것입니다.
법이 막아 둔 조항을 넣었다
상가건물임대차보호법이 임차인에게 보장한 계약갱신요구권과 권리금 회수 기회는 강행규정입니다. 당사자끼리 합의했더라도 이를 미리 포기시키는 조항은 조서에 담을 수 없습니다. 이런 문구가 들어가면 법원은 보정명령을 내리거나 성립을 거부합니다. 제소전화해 불성립의 가장 흔한 '문구 사고'입니다.
그런데 내 계약서의 그 문구, 세 번째 원인에 걸리는 건 아닐까요?
화해조항이 살아남을지 아닐지는 계약 조건·점유 상황·목적물 형태에 따라 달라집니다.
전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
제소전화해 불성립, 자주 묻는 질문
아닙니다. 임대차계약은 그대로 유효합니다. 제소전화해 불성립 때문에 계약이 무효가 되거나 취소되지는 않습니다. 다만 확정판결과 같은 효력을 가진 화해조서가 만들어지지 않았을 뿐이므로, 분쟁이 생겼을 때 곧바로 집행할 수단이 없는 상태가 됩니다.
화해가 성립되지 않으면 법원은 그 사유를 조서에 적고 불성립조서 등본을 당사자에게 보냅니다. 당사자는 소제기신청을 할 수 있고, 적법한 신청이 있으면 처음 화해를 신청한 때에 소가 제기된 것으로 봅니다(민사소송법 제387조·제388조). 이 신청은 불성립조서 등본을 받은 날부터 2주 이내에 해야 합니다. 다만 임대차 실무에서는 곧장 소송으로 가기보다, 불성립 원인을 바로잡아 다시 신청하는 편이 나은 경우도 적지 않습니다. 어느 쪽이 유리한지는 사안마다 달라 전화상담 시 정확히 안내드립니다.
보정명령 자체가 곧 제소전화해 불성립은 아닙니다. 재판부 배정 이후 법원이 흠결을 고칠 기회를 주는 절차이므로, 제대로 보정하면 성립될 수 있습니다. 문제는 보정으로 살릴 수 없는 흠입니다. 강행법규에 걸리는 조항, 목적물이 특정되지 않은 문구, 인감이 맞지 않는 위임장 같은 것들은 처음부터 바르게 설계해야 합니다. 저희가 3,600건 이상의 성립 경험으로 법원 기준에 맞춰 첫 서면부터 적법하게 쓰는 이유입니다.
되지 않습니다. 제소전화해는 양쪽의 합의를 판사 앞에서 확인받는 제도입니다. 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수 없고, 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않습니다. 그래서 임차인이 "불합리하다"고 느끼는 조서는 애초에 불성립으로 가는 지름길입니다. 임대인만을 위한 제도가 아니라, 임대인과 임차인이 서로의 약속을 법대로 지키자는 제도라는 점이 핵심입니다.
가능은 하지만, 그러면 상대방이 화해기일에 직접 출석해야 합니다. 첫 번째 불성립 원인이 정확히 여기서 나옵니다. 그래서 임대인·임차인이 각각 변호사를 선임하는 쌍방 선임이 가장 안정적인 표준 방식입니다. 이 경우 의뢰인은 화해기일에 나갈 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.
제소전화해 비용, 얼마나 드나요
여기에 법원비용(인지대·송달료)이 통상 15만원 안팎 별도로 듭니다(사안·목적물 가액에 따라 달라집니다). 관할합의서를 활용해 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행하므로 지방 의뢰인도 추가 출장비가 없습니다. 자세한 비용 안내와 무료 온라인 상담은 홈페이지 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다.
불성립으로 반년을 잃고 다시 시작하는 비용과, 처음부터 제대로 설계해 한 번에 성립시키는 비용. 어느 쪽이 결국 저렴한지는 계산기가 아니라 시간이 알려줍니다.
“한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다.
법이 인정하는 조서만이 임대인과 임차인 양쪽의 약속을 지켜냅니다.”
제소전화해 불성립을 막는 가장 확실한 방법은 기교가 아닙니다. 임차인이 봐도 수긍할 수 있고, 법원이 봐도 흠이 없는 조서를 처음부터 쓰는 것입니다. 임대인은 분쟁 시 즉시 강제집행이라는 안정을 얻고, 임차인은 보증금 반환과 계약 유지의 안전을 얻습니다. 그 균형이 곧 성립률입니다.
기각 없이 가는 길 — 선임 5단계
- 1 전화 상담 (약 10~20분)사안 개요를 듣고 필요 서류와 임대차 정보를 안내합니다. 간단한 사안은 전화만으로도 견적이 나옵니다.
- 2 이메일로 자료 전달임대차계약서·등기부등본 등을 검토해 화해조서 구조를 설계하고 정확한 견적을 보내드립니다.
- 3 비용 입금입금 시 수임이 확정됩니다. 계좌는 상담 시 개별 안내드립니다.
- 4 법원 접수 (변호사 대행)강행법규 위반 조항을 미리 걷어내고, 보정 없이 한 번에 성립되도록 설계해 관할 법원에 접수합니다.
- 5 법원 절차 진행 (변호사 대행)화해기일에 변호사가 출석해 화해를 성립시키고, 화해조서 송달로 마무리됩니다.
의뢰인은 1~3단계만 하시면 됩니다. 4~5단계는 변호사가 대행합니다. 신청부터 조서 송달까지는 평균 6개월이 걸립니다.
보정을 줄이는 서류 준비
- 임대차계약서 사본
- 부동산 등기부등본
- 일반건축물대장
- 토지대장
- 위임장(신청인·인감)
- 위임장(피신청인·인감)
- 관할 합의서
- 도면(1층 일부인 경우)
위임장 인감은 인감증명서의 인감과 완전히 일치해야 하고, 인감증명서는 2개월 이내 발급본이어야 합니다. 법인은 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본이 필요합니다. 등기부등본은 인터넷등기소에서, 건축물대장·토지대장은 정부24에서 발급받을 수 있습니다. 서류는 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다.
왜 '집행되는 조서'여야 하는가
성립됐다고 끝이 아닙니다. 막상 분쟁이 터졌을 때 집행되지 않는 조서라면, 불성립과 결과가 크게 다르지 않습니다. 명도소송과 부동산인도 강제집행 현장을 직접 겪어 본 경험이 화해조항의 문구를 바꿉니다.
2010년부터 15년
직접 경험
민사법 전문변호사
오늘 하실 수 있는 세 가지
- 임대차계약서와 등기부등본을 한자리에 꺼내 두세요. 상담 시간이 절반으로 줄어듭니다.
- 계약서 특약 중 갱신·권리금·원상회복과 관련된 문구에 표시해 두세요. 불성립의 3번째 원인이 숨어 있는 자리입니다.
- 전화로 상황을 말씀해 주세요. 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다. 상담은 무료입니다.
제소전화해 불성립은, 대부분 처음에 갈립니다.
당신의 계약 조건, 점유 상황, 임차인의 동의 여부, 목적물 형태에 따라
화해조항 설계와 비용은 달라집니다. 정확한 견적, 전화 한 통이면 됩니다.
본 글은 정보 제공을 위한 일반적인 설명으로, 실제와 다를 수 있고 개별 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 제소전화해 불성립 여부와 대응 방법은 계약 내용과 목적물 상태에 따라 크게 달라지므로, 정확한 사항은 무료 전화상담(02-591-2334) 시 안내해 드립니다.
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