제소전화해 청구이의,
확정판결과 같은 화해조서에도 강제집행이 멈추는 2가지 경우
결론부터 말씀드립니다. 제소전화해 청구이의는 화해조서에 기한 강제집행의 ‘집행력’을 없애 달라고 법원에 구하는 정면 절차입니다(민사집행법 제44조, 청구에 관한 이의의 소). 화해조서는 재판을 거치지 않고도 확정판결과 동일한 효력을 갖지만, 딱 두 지점에서 그 힘이 멈춰 섭니다. ① 조서가 애초에 다루지 않은 권리, ② 조서가 성립된 뒤에 새로 생긴 사유입니다.
뒤집어 말하면 — 이 두 지점을 처음부터 계산해 넣은 조서는, 5년 뒤에도 흔들리지 않습니다.
Q제소전화해 청구이의란 무엇인가요?
계약할 때 받아 둔 화해조서 한 장이면 명도(인도)는 끝난 이야기라고 여기는 분들이 많습니다. 그런데 실제 집행 단계에 들어서면, 임차인 쪽에서 ‘청구이의의 소’가 들어오는 일이 있습니다. 이때 임대인은 당황하고, 임차인은 “이걸 낸다고 정말 집행이 멈추긴 하나”를 몰라 시간을 흘려보냅니다.
제소전화해 청구이의는, 집행권원에 적힌 청구권이 실제 권리관계와 맞지 않는다고 주장하며 그 집행권원의 집행력을 배제해 달라고 구하는 소송입니다. 근거는 민사집행법 제44조입니다. 확정판결뿐 아니라 화해조서·조정조서·공정증서 같은 집행권원 전반이 대상이 되고, 제소전화해 조서도 예외가 아닙니다.
즉 제소전화해 청구이의는 “조서가 잘못됐다”가 아니라 “지금 이 조서로 집행하는 건 실체와 맞지 않는다”를 다투는 자리입니다. 그래서 무엇을 주장할 수 있는지가 처음부터 좁게 정해져 있습니다.
1경우 ① 조서가 ‘다루지 않은’ 권리는 살아 있습니다
제소전화해에는 창설적 효력이 있습니다. 화해가 성립되면 종전 법률관계를 바탕으로 한 권리·의무는 정리되고, 앞으로는 조서에 적힌 내용이 기준이 됩니다. 다만 그 힘은 ‘화해의 대상으로 삼은 사항’에만 미칩니다. 조서가 건드리지 않은 권리까지 없애지는 못합니다.
대법원 2022. 1. 27. 선고 2019다299058 판결 — 사건명 ‘청구이의’
상가 점포 임대차에서 “임대차기간 만료일에 보증금을 반환받음과 동시에 점포를 인도한다”는 내용의 제소전화해가 성립했습니다. 그런데 임차인이 기간 만료 전, 상가건물임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사했습니다.
대법원은, 계약갱신요구권은 화해 당시 분쟁의 대상으로 삼지 않은 사항이고 조서에 이를 포기·소멸시킨다는 조항도 없었으므로 화해의 창설적 효력이 미치지 않는다고 보았습니다. 따라서 임차인은 조서 작성 이후에도 갱신요구권을 행사할 수 있고, 이를 이유로 화해조서의 집행력 배제(청구이의)를 구할 수 있다고 판단했습니다.
상가라면 이 조항부터 겹쳐 보십시오
그래서 제소전화해 청구이의를 막는 첫 단추는 “이 권리를 조서가 다루었는가”입니다. 다루지 않은 채 비워 둔 권리는, 훗날 그대로 집행을 멈추는 손잡이가 됩니다.
2경우 ② 조서 ‘성립 이후’에 새로 생긴 사유
제소전화해 청구이의에는 시간의 경계선이 있습니다. 확정판결이라면 이의 사유가 변론종결 뒤에 생긴 것이어야 하고(민사집행법 제44조 제2항), 화해조서 역시 확정판결과 같은 효력을 갖기 때문에 화해가 성립한 뒤에 생긴 사유가 기준이 됩니다.
다툴 수 있는 쪽
다투기 어려운 쪽
이 경계선은 임대인·임차인 모두에게 똑같이 작동합니다. 임차인에게는 “늦게 알았다”는 말이 통하지 않는 선이고, 임대인에게는 “조서를 쓴 그날의 문장이 곧 집행의 한계”라는 선입니다.
지금 가지고 계신 조서, 이 두 경계선을 견딜 수 있을까요?
조항 한 줄만 읽어도 답이 갈립니다.
3청구이의와 준재심은 무엇이 다릅니까?
제소전화해 청구이의로는 다툴 수 없는 영역이 있습니다. 바로 조서 문구 자체의 문제입니다. 대법원은 화해조서의 내용이 강행법규에 위반되더라도, 준재심으로 취소되지 않는 한 무효라고 주장할 수 없다고 보아 왔습니다(대법원 1992. 10. 27. 선고 92다19033 판결 등). 한 번 조서에 들어간 문장의 무게가 그만큼 무겁다는 뜻입니다.
| 구분 | 청구이의의 소 | 준재심의 소 |
|---|---|---|
| 근거 | 민사집행법 제44조 | 민사소송법 제461조 |
| 다투는 대상 | 조서에 기한 강제집행의 집행력 | 화해조서 자체의 효력 |
| 주장 가능 사유 | 조서 성립 이후 생긴 사유 조서가 다루지 않은 권리 | 재심사유 (대리권 흠결 등) |
| 인용되면 | 강제집행 불허 | 화해조서 취소 |
대리권에 흠이 있어 재심사유가 인정되면, 실체관계가 어떻든 조서는 취소될 수 있습니다(대법원 1998. 10. 9. 선고 96다44051 판결). 신청인 측이 상대방의 대리인까지 세워 성립시킨 화해가 취소된 사례입니다. 민사소송법도 화해를 위해 자기 대리인의 선임권을 상대방에게 위임하는 것을 금지하고 있습니다(제385조 제2항).
그래서 임대인과 임차인이 각자 변호사를 선임하는 ‘쌍방 선임’이 가장 안정적인 표준 방식입니다. 위임장 인감은 인감증명서 인감과 완전히 일치해야 하고, 인감증명서는 2개월 이내 발급본이어야 합니다. 이 사소해 보이는 서류 한 장이, 훗날 조서 전체의 운명을 가릅니다.
4청구이의의 소를 내면 강제집행이 바로 멈추나요?
아닙니다. 이 오해가 임차인에게는 가장 비싼 오해입니다. 소를 제기했다는 사실만으로 강제집행이 자동 정지되지는 않습니다. 집행을 멈추려면 청구이의 소송이 진행 중인 상태에서 강제집행정지(잠정처분)를 따로 신청해 법원의 결정을 받아야 합니다(민사집행법 제46조). 법원은 이의 사유가 법률상 정당하다고 인정되고 소명이 있을 때, 담보 제공 등을 조건으로 집행 정지를 명할 수 있습니다.
반대로 임대인 입장에서는, 조서가 탄탄하면 이 공방 자체가 성립하지 않습니다. 다툴 손잡이가 없는 조서 앞에서는 제소전화해 청구이의도 힘을 쓰지 못합니다. 결국 모든 승부는 조서를 쓰던 그날로 되돌아갑니다.
5한쪽에만 유리한 조서는, 결국 누구도 지키지 못합니다
여기까지 읽으신 분이라면 감이 오셨을 겁니다. 제소전화해 청구이의는 대부분 “한쪽으로 기울어진 조서”에서 자라납니다. 무리해서 넣은 조항이 훗날 다툼의 손잡이가 되고, 임대인은 집행을 못 하고 임차인은 소송에 끌려갑니다.
법이 인정하는 조서만이 임대인·임차인 양쪽의 약속을 끝까지 지켜냅니다. 그것이 제소전화해 청구이의를 가장 확실하게 예방하는 길이기도 합니다.
6우리 조서는 제소전화해 청구이의를 견딜 수 있을까
다섯 줄 중 한 줄이라도 확신이 서지 않는다면, 그 조서는 이미 제소전화해 청구이의의 씨앗을 품고 있는 것일 수 있습니다.
조항 한 줄이면, 5년 뒤가 갈립니다
같은 제소전화해라도 계약 조건 · 점유 상황 · 임차인 동의 여부 · 목적물 형태에 따라
화해조항 설계와 비용이 달라집니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면,
사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
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7집행이 멈추면, 임대인은 어디서부터 다시 시작할까요
제소전화해 청구이의가 받아들여져 집행이 불허되면, 임대인은 결국 명도소송으로 되돌아가야 합니다. 시간과 비용이 어떻게 달라지는지 나란히 놓고 보시면 판단이 빨라집니다.
분쟁이 터진 뒤에 시작하면
6개월 ~ 1년- 명도소송 변호사 선임료 약 300만~500만원
- 판결 후 다시 강제집행 절차
- 그 사이 차임·관리비 손실은 계속 누적
분쟁이 오기 전에 끝내 두면
쌍방 70만원부터- 월 임대료 1,000만원 미만 → 70만원 (당사자 일방 35만원 × 2명)
- 월 임대료 1,000만원 이상 → 100만원 (일방 50만원 × 2명) · 부가세 별도
- 법원비용(인지대·송달료) 통상 15만원 안팎 별도
- 관할합의서로 전국 어디서나 동일 비용 · 추가 출장비 없음
가장 좋은 타이밍은 계약을 체결하는 그 평온한 날입니다. 임차인의 협조를 얻기 가장 쉬운 시점이고, 계약과 동시에 화해조서를 완성해 두는 것이 표준입니다. 참고로 기간만료 6개월 이내가 아닌 계약 체결 시점에는 건물명도 공증을 할 수 없습니다. 임대차계약은 보통 1년 이상이기 때문에, 이때 활용할 수 있는 절차가 바로 제소전화해입니다.
8선임부터 화해조서 송달까지, 5단계
9왜 ‘집행되는 조서’를 말할 수 있는가
조서를 ‘성립시키는 일’과 조서로 ‘집행하는 일’은 다릅니다. 집행 현장을 겪어 본 사람만이 집행 가능한 문구를 씁니다. 제소전화해 청구이의가 어디를 파고드는지 알고 있어야, 그 자리를 미리 메워 둘 수 있습니다.
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10자주 묻는 질문
Q화해조서가 있으면 임차인은 아무 대응도 못 하나요?
A그렇지 않습니다. 조서가 다루지 않은 권리(상가건물임대차보호법상 계약갱신요구권 등)나 화해 성립 이후 새로 생긴 사유가 있다면 제소전화해 청구이의로 집행력 배제를 구할 수 있습니다. 다만 인정되는 범위가 좁고, 조서의 문구에 따라 결론이 완전히 달라집니다.
Q제소전화해 청구이의를 당하면 임대인은 무엇을 준비해야 하나요?
A가장 먼저 화해조서 문구와 임대차계약서를 나란히 놓고, 임차인이 주장하는 사유가 ‘조서 성립 이후’의 것인지 ‘조서가 다루지 않은 권리’인지를 가려야 합니다. 사안에 따라 대응 방향이 크게 달라지므로, 전화상담 시 정확히 안내드립니다.
Q청구이의의 소를 내면 명도 집행이 자동으로 멈추나요?
A자동으로 멈추지 않습니다. 청구이의 소송이 진행 중인 상태에서 강제집행정지를 별도로 신청해 법원의 결정을 받아야 합니다(민사집행법 제46조). 순서가 어긋나면 그 사이 집행은 계속 진행될 수 있습니다.
Q애초에 청구이의를 피하려면 조서를 어떻게 써야 하나요?
A임대인·임차인 양쪽이 납득하는 균형 잡힌 조항으로, 법이 막아 둔 조항은 처음부터 빼고, 갱신·연체·동시이행·목적물 범위를 빈틈없이 정리해야 합니다. 15년·3,600건+ 실무로 법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게 작성해 보정 절차를 최소화합니다.
Q비용과 기간은 어느 정도인가요?
A쌍방 변호사 선임 기준으로 월 임대료 1,000만원 미만은 70만원(당사자 일방 35만원 × 2명), 1,000만원 이상은 100만원(일방 50만원 × 2명)이며 부가세는 별도입니다. 법원비용(인지대·송달료)은 통상 15만원 안팎이 별도로 듭니다. 신청부터 화해조서 송달까지는 평균 6개월 정도가 소요됩니다. 비용은 홈페이지에 투명하게 공개하고 있으며, 정확한 견적은 전화로 상황을 말씀해 주시면 이메일로 보내드립니다.
“우리 조서, 청구이의를 견딜 수 있을까요?”
계약서와 조서를 한 번만 겹쳐 읽어도 답이 나오는 질문입니다.
임대인이시든 임차인이시든, 지금 상황을 그대로 말씀해 주십시오.
정확한 견적, 전화 한 통이면 됩니다.
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