제소전화해 항소, 왜 없을까? 화해조서가 확정판결과 같은 효력을 갖는 이유

상가 임대차 계약을 앞두고 제소전화해를 알아보는 분들이 가장 많이 던지는 질문이 있습니다. "나중에 마음이 바뀌면 어떻게 되나요? 제소전화해 항소해서 다시 다투면 되지 않나요?"

답은 명확합니다. 안 됩니다. 그리고 바로 이 한 문장 안에 제소전화해라는 제도의 힘과 위험이 동시에 들어 있습니다. 힘이라 함은 분쟁이 터졌을 때 별도의 소송 없이 곧바로 강제집행으로 갈 수 있다는 뜻이고, 위험이라 함은 잘못 적힌 문구 한 줄도 똑같이 되돌리기 어렵다는 뜻입니다. 그래서 제소전화해는 '성립된 다음'이 아니라 '성립되기 전'에 승부가 갈립니다.

왜 제소전화해 항소가 성립할 수 없나

항소는 '아직 확정되지 않은 1심 판결'을 상급심에서 다시 판단해 달라는 절차입니다. 즉 확정되지 않았다는 것이 항소의 전제입니다. 그런데 제소전화해는 판결을 받는 절차가 아니라, 미리 합의한 내용을 지방법원 단독판사 앞에서 확인받아 조서로 남기는 절차입니다. 그렇게 작성된 화해조서는 그 순간부터 확정판결과 같은 효력을 갖습니다. 다투어야 할 '확정 전 상태'가 애초에 존재하지 않는 것입니다.

그렇다면 성립된 화해조서는 손도 못 대나요?

완전히 손댈 수 없는 것은 아닙니다. 다만 '항소'라는 이름의 문은 닫혀 있고, 남은 문은 아주 좁습니다. 실무에서 거론되는 길은 크게 세 갈래입니다.

'항소가 없다'는 사실이 양쪽에 주는 의미

제소전화해 항소가 불가능하다는 사실은 임대인에게만 유리한 이야기가 아닙니다. 되돌릴 수 없다는 원칙은 임대인에게도, 임차인에게도 똑같이 적용됩니다. 그래서 제소전화해는 애초에 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않고, 임차인이 알지 못하는 내용이 조서에 슬쩍 들어갈 수도 없습니다.

처음부터 넣지 않는 조항이 있습니다

상가건물임대차보호법은 임차인에게 불리한 약정을 효력 없다고 정한 강행규정을 두고 있습니다(제15조). 계약갱신요구권(최초 임대차 기간을 포함해 10년 범위)과 권리금 회수기회 보호가 대표적입니다. 이런 권리를 미리 포기시키는 문구는 애초에 화해조항으로 설계하지 않습니다. 법원 역시 그런 조항에 대해서는 보정명령을 내리거나 성립을 받아들이지 않는 경우가 많습니다.

• 넣지 않는 조항 — 계약갱신요구권 포기, 권리금 회수기회 포기 등 법이 막아 둔 문구
• 반드시 넣는 조항 — 명도와 보증금 반환의 동시이행, 연체 기준과 해지 사유의 구체화
• 다듬어야 할 조항 — 관리비 산정 방식, 원상회복 범위, 전대차 동의 요건처럼 훗날 해석이 갈리는 대목

대리권, 조서의 생명줄

제소전화해 항소가 막혀 있는 만큼, 조서를 흔들 수 있는 몇 안 되는 사유는 더 중요해집니다. 준재심에서 실제로 문제 되는 대표적 사유가 바로 대리권의 흠입니다. 민사소송법은 아예 못을 박아 두었습니다. 화해를 위한 대리인 선임 권한을 상대방에게 위임할 수 없다는 조항입니다(제385조 제2항).

그래서 저희는 임대인과 임차인이 각자 변호사를 선임하는 '쌍방 선임'을 표준 방식으로 삼습니다. 양쪽 모두 적법한 대리권을 갖추고 성립된 조서라야, 세월이 흐른 뒤에도 흔들리지 않기 때문입니다. 위임장에 찍는 인감이 인감증명서의 인감과 완전히 일치해야 하고, 인감증명서는 2개월 이내에 발급된 것이어야 하며, 법인이라면 법인인감증명서와 법인등기부등본이 필요한 이유도 여기에 있습니다. 서류는 형식이 아니라, 조서의 생명줄입니다.

항소와 혼동하기 쉬운 것 — 화해불성립

"제소전화해 항소"를 검색하는 분들 중 상당수는 사실 다른 상황을 겪고 있습니다. 조서가 성립된 뒤가 아니라, 애초에 화해가 성립되지 않은 경우입니다. 이때는 불복이 아니라 방향 전환의 문제입니다.

• 화해가 성립되지 않으면 그 사유가 조서에 기재되고, 등본이 당사자에게 송달됩니다.
• 당사자는 그 등본을 받은 날부터 2주 이내에 소제기신청을 할 수 있습니다(민사소송법 제388조).
• 적법한 소제기신청이 있으면 화해를 신청한 때에 소가 제기된 것으로 봅니다. 시간이 헛되이 흐르지 않는 구조입니다.
• 양쪽 중 한 사람이라도 화해기일에 나오지 않으면 불성립으로 처리될 수 있습니다.

즉 제소전화해는 성립되면 되돌릴 수 없고, 성립되지 않으면 소송으로 넘어갑니다. 어느 쪽이든 애매하게 남는 상태가 없습니다. 그렇기 때문에 신청서를 접수하기 전 단계에서 화해조항을 얼마나 정확하게 설계했는지가 결과를 좌우합니다.

성립되는 조서, 집행되는 조서

조서가 성립됐다고 끝이 아닙니다. 정작 분쟁이 터졌을 때 문구가 모호하면 집행 단계에서 발이 묶입니다. 엄정숙 변호사는 2010년부터 15년간 제소전화해만 다뤄 오며 3,600건 이상을 직접 성립시켰고, 부동산인도 강제집행 240건 이상을 경험했습니다. 그 경험은 하나의 원칙으로 모입니다. 조서는 '실제로 집행되는 문구'로 쓰여야 한다는 것입니다.

법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게 작성하기 때문에 보정 절차가 최소화되고, 그만큼 빠르고 안정적으로 성립됩니다. 신청부터 조서 송달까지는 평균 6개월(빠르면 3개월, 길면 9개월 — 법원 일정과 사안의 복잡도에 따라 달라집니다)이 걸립니다.

의뢰인이 하는 일은 3단계뿐

비용은 홈페이지에 그대로 공개돼 있습니다

기준은 쌍방 변호사 선임입니다. 임대인과 임차인이 각자 대리인을 세우는, 가장 안정적인 표준 방식입니다.

자주 묻는 질문