재판을 하지 않았는데 판결의 효력이 생기는 이유

말이 조금 딱딱하지만 뜻은 단순합니다. 판사 앞에서 확인받아 만든 화해조서는 민사소송법 제220조에 따라 확정판결과 같은 효력을 갖고, 민사집행법 제56조 제5호에 따라 그 자체로 강제집행의 근거(집행권원)가 됩니다. 재판을 거치지 않았는데도 판결을 받아 둔 것과 같은 상태 — 제소전화해의 출발점이 여기입니다.

여기에 하나가 더 붙습니다. 창설적 효력. 화해가 성립하면 그 이전의 다툼거리는 정리되고, 조서에 담긴 내용이 새로운 기준이 됩니다. 계약서 뒤편에 적어 둔 특약이나 각서와 결정적으로 갈리는 지점입니다.

"법을 위반한 조항이니 무효"라는 주장이 받아들여지지 않은 사건

화해조서가 성립된 뒤 문제가 생기자, 임차인이 조서에 이의를 제기한 사안입니다. 화해 당시 법률 지식이 부족했고 강행규정 위반인 줄 몰랐다는 취지였습니다. 그러나 법원의 판단은 달랐습니다.

이 제소전화해 판례를 오해하면 위험합니다. "그러니 불리한 조항을 슬쩍 넣어도 된다"는 뜻이 결코 아닙니다. 정반대입니다. 한 번 성립한 조서는 임차인에게도, 임대인에게도 되돌리기가 몹시 어렵다는 경고입니다. 민사소송법 제461조가 준재심이라는 좁은 문을 열어 두었을 뿐입니다.

게다가 현실의 법원은 그런 조항을 애초에 통과시키지 않습니다. 권리금 포기, 계약갱신요구권 포기처럼 상가건물임대차보호법이 막아 둔 조항은 보정명령이 내려지거나 성립 자체가 거부됩니다. 저희가 그런 문구를 처음부터 넣지 않는 이유이기도 합니다. 법이 허용하지 않는 일방적 조항은, 의뢰인을 위해서라도 만들지 않습니다.

임대인이 가장 아프게 읽어야 할 최근 판례

점포 임대차였습니다. 화해조서에는 "임대차기간이 만료되면 임차인이 보증금을 반환받음과 동시에 점포를 인도한다"는 취지만 적혀 있었고, 계약갱신요구권에 관해서는 아무 기재가 없었습니다. 그런데 기간 만료 전, 임차인이 갱신을 요구했습니다.

결과만 놓고 보면 이렇습니다. 조서를 손에 쥐고 있어도, "기간 만료일이 되면 무조건 명도된다"는 생각은 통하지 않을 수 있습니다. 조서에 적히지 않은 권리는 조서 한 장으로 사라지지 않기 때문입니다.

임차인 입장에서는 반대로 읽힙니다. 법이 보장한 갱신요구권은 화해조서를 썼다고 해서 없어지지 않는다는 확인이니까요. 같은 판결문이 양쪽에 각각 다른 말을 건네는 셈입니다.

그러면 "갱신요구권 포기 조항을 넣으면 되지 않느냐"고 물으실 수 있습니다. 앞서 본 대로 그 길은 법이 막아 두었습니다. 실무의 답은 다른 곳에 있습니다. 법이 인정하는 사유에서 조서가 정확히 작동하도록 문구를 설계하는 것. 예컨대 상가건물임대차보호법은 임차인이 차임을 3기분 연체한 사실이 있는 경우 등 일정한 사유가 있으면 임대인이 갱신 요구를 거절할 수 있도록 정하고 있습니다. 화해조서가 힘을 발휘하는 지점도 바로 그런 사유들입니다.

덧붙여 — 조서 성립 후 제3자가 들어와 있다면

화해조서의 효력은 원칙적으로 조서에 이름이 올라간 당사자 사이에 미칩니다(민사소송법 제218조 제1항). 조서가 성립한 뒤 목적물의 점유가 제3자에게 넘어간 경우, 법원은 조서에 담긴 청구권의 성질에 따라 그 제3자에게까지 효력이 미치는 범위를 달리 보아 왔습니다. 무단전대나 점유 이전이 벌어지면, 조서가 있어도 곧바로 집행이 이어지지 않을 수 있다는 뜻입니다.

그래서 조항 설계 단계에서 전대·점유 이전에 관한 문구를 어떻게 넣어 두느냐가 실무의 승부처가 됩니다. 판례를 읽는 이유는 여기에 있습니다. 남의 사건을 구경하기 위해서가 아니라, 내 조서에 무엇이 빠져 있는지 알기 위해서입니다.