제소전화해 승계, 왜 계약과 조서가 따로 움직일까

상가 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 마쳐 대항력을 갖췄다면, 그 건물을 매수한 사람은 임대인의 지위를 그대로 이어받습니다. 남은 계약 기간도, 보증금 반환 의무도 함께 넘어옵니다. 계약서를 새로 쓰지 않아도 법이 그렇게 정해 두었습니다.

문제는 그다음 칸입니다. 화해조서는 재판을 거치지 않고도 확정판결과 같은 효력을 갖는 집행권원입니다. 판결문에 이름이 적힌 사람에게만 판결의 힘이 미치듯, 화해조서 역시 조서에 특정된 당사자 사이에서만 작동합니다. 소유자가 바뀌고, 임차인이 바뀌고, 지분이 쪼개지는 순간 조서 위의 이름과 현실의 이름이 어긋납니다. 제소전화해 승계 문제는 바로 이 어긋남에서 시작됩니다.

제소전화해 승계가 문제되는 네 가지 장면

사무실에서 실제로 가장 많이 받는 상담이 아래 넷입니다. 공통점은 하나입니다. 계약은 살아 있는데, 조서만 과거에 남아 있다는 것.

제소전화해 승계, 상담에서 가장 많이 나오는 질문

다시 세우는 조서는 '양쪽을 지키는 조서'여야 합니다

제소전화해는 임대인이 혼자 만드는 문서가 아닙니다. 임차인이 동의하지 않으면 성립하지 않고, 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다. 서로 약속한 것을 법대로 지키자는 절차, 그것이 제소전화해의 본래 모습입니다. 당사자가 교체되는 국면일수록 이 균형이 더 중요해집니다. 새로 들어온 사람은 아직 신뢰가 쌓이지 않은 상대이기 때문입니다.

조서를 다시 세울 때 — 비용·기간·서류

가장 안정적인 방식은 임대인과 임차인이 모두 변호사를 선임하는 쌍방 선임입니다. 이 경우 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.

기간 — 신청부터 조서 송달까지 평균 6개월

빠르면 3개월, 길면 9개월까지 걸립니다. 법원 일정과 사안의 복잡도에 따라 달라지며, 조항이 강행법규에 걸리면 보정 절차로 시간이 더 흐릅니다. 임차인이 바뀌는 날짜, 잔금일, 계약 갱신일이 정해져 있다면 역산해서 미리 움직이는 것이 좋습니다.

1. 1

   전화 상담 (10~20분)

   승계 사정과 임대차 정보를 듣고 필요 서류를 안내합니다. 간단한 사안은 전화만으로 견적이 나옵니다.

2. 2

   이메일로 자료 전달

   임대차계약서·등기부등본 등을 검토해 화해조서 구조를 설계하고 정확한 견적을 보내 드립니다.

3. 3

   비용 입금 · 수임 확정

   여기까지가 의뢰인이 하실 일입니다. 계좌는 상담 시 개별 안내해 드립니다.

4. 4

   법원 접수 (변호사 대행)

   신청서를 작성해 관할 법원에 접수합니다. 강행법규에 걸리는 조항을 미리 걷어내 한 번에 성립되도록 설계합니다.

5. 5

   화해기일 출석 · 조서 송달

   변호사가 출석해 화해를 성립시키고, 화해조서 송달로 절차가 마무리됩니다.

첨부서류 8종 — 인감이 어긋나면 되돌아옵니다

위임장의 인감은 인감증명서의 인감과 완전히 일치해야 하고, 인감증명서는 2개월 이내 발급본이어야 합니다. 법인이라면 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본이 필요하고, 사용인감계나 본인서명사실확인서로 갈음할 수도 있습니다. 등기부등본은 인터넷등기소에서, 건축물대장·토지대장은 정부24에서 발급받습니다. 서류는 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다.

조서는 '집행되는 문장'으로 쓰여야 합니다

제소전화해 승계 문제로 무너지는 조서에는 공통점이 있습니다. 성립되기만 하면 끝이라고 생각하고, 나중에 집행하는 장면까지 내다보지 않은 것입니다. 조서는 성립될 때가 아니라, 분쟁이 터진 그날 집행관 앞에서 진짜 시험대에 오릅니다.

엄정숙 변호사는 대한변협 인증 부동산 전문변호사이자 민사법 전문변호사입니다. 명도소송 800건 이상, 부동산인도 강제집행 240건 이상을 직접 겪으며 어떤 문장이 실제로 집행되는지를 몸으로 배웠고, 그 경험이 조항 한 줄 한 줄에 들어갑니다. 다만 제소전화해 조서의 강제집행 실행 자체는 고객 관계를 고려해 직접 진행하지 않으며, 강제집행 상담과 집행문·송달증명 발급(비용 별도)까지는 도와드립니다.