제소전화해 승계집행문, 건물주가 바뀌면 화해조서로 바로 강제집행 될까?

등기는 넘어왔는데, 집행은 멈춰 섰다

상가 건물을 매입했습니다. 잔금을 치르고 소유권이전등기까지 마쳤습니다. 1층 점포 세입자가 임대료를 3기분 밀고 있다는 사실은 계약 전부터 알고 있었습니다. 그래도 걱정하지 않았습니다. 전 건물주가 계약할 때 제소전화해를 받아 두었으니까요. 화해조서는 확정판결과 같은 효력이 있다고 들었습니다.

그런데 조서를 펼쳐 보니, 임대인 자리에 적힌 이름은 전 건물주입니다. 내 이름은 어디에도 없습니다. 여기서부터 길이 갈립니다.

상가건물임대차보호법 제3조 제2항은 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하고 있습니다. 그래서 건물이 팔려도 임대차계약서를 새로 쓸 필요는 없습니다. 임대료를 받을 권리도, 계약이 끝나면 점포를 돌려받을 권리도 새 건물주에게 그대로 넘어옵니다.

하지만 화해조서는 사정이 다릅니다. 조서는 판결문과 같은 힘을 가진 문서이고, 판결문의 힘은 그 문서에 이름이 적힌 사람에게만 미칩니다. 이름이 바뀌면, 그 힘을 새 이름에게 옮겨 붙이는 절차가 따로 필요합니다.

제소전화해 승계집행문이란 무엇인가?

강제집행이 이루어지려면 두 가지가 갖춰져야 합니다. 집행권원(강제집행을 할 수 있는 근거 문서)과 집행문(그 문서로 집행해도 좋다는 법원의 확인 문구)입니다. 화해조서는 그 자체로 집행권원입니다. 여기에 집행문이 붙어야 비로소 집행관이 움직입니다.

승계집행문에는 결정적인 단서가 하나 붙어 있습니다

민사집행법 제31조는 승계집행문을 내줄 수 있다고 하면서도, 승계 사실이 법원에 명백하거나 증명서로 증명된 때로 한정합니다. 이 한 줄이 실무의 모든 것을 가릅니다.

계약은 따라오는데, 조서는 왜 안 따라올까

내 조서는 어느 쪽인가 — 상황별 다섯 갈래

제소전화해 승계집행문이 문제가 되는 장면은 대체로 다음 다섯 가지입니다. 어느 칸에 속하느냐에 따라 대응이 완전히 달라집니다.

가장 많이 놓치는 함정 — ‘3기 연체’는 건물주마다 다시 셉니다

상가건물임대차보호법에 따라, 차임 연체를 이유로 한 즉시 강제집행은 상가 3기(주택은 2기) 연체가 기준입니다. 그런데 건물주가 중간에 바뀌면 이 숫자가 이어지지 않습니다.

건물을 살 때 등기부만 보고 조서를 보지 않으면, 이 함정을 그대로 떠안게 됩니다. 제소전화해 승계집행문은 ‘누구를 상대로’의 문제를 풀어 줄 뿐, ‘무엇을 근거로’까지 풀어 주지는 않습니다.

승계 문제의 절반은, 조서를 쓰던 날 이미 결정된다

승계집행문으로 막히는 사건들을 거슬러 올라가 보면 대개 같은 지점에 닿습니다. 처음 조서를 만들 때 당사자와 목적물을 두루뭉술하게 적어 둔 것입니다. 집행관은 조서에 적힌 문장 그대로만 움직입니다. 그래서 화해조서는 ‘합의문’이 아니라 집행되는 문장으로 써야 합니다.

법이 막아 둔 조항은, 의뢰인을 위해서라도 넣지 않습니다

권리금 포기나 계약갱신요구권 포기처럼 강행법규가 금지한 조항은 조서에 넣을 수 없습니다. 무리하게 넣으면 법원이 보정을 명하거나 성립 자체를 거부합니다. 성립되더라도 정작 필요한 순간에 힘을 쓰지 못합니다. 15년, 3,600건 이상의 제소전화해를 직접 성립시키며 확인한 원칙은 하나입니다. 처음부터 적법하게 써야 보정 없이 한 번에 성립하고, 필요한 순간에 실제로 집행됩니다.

승계 문제도 마찬가지입니다. 건물주가 바뀌면 임대인만 곤란해지는 것이 아닙니다. 임차인 역시 누구에게 임대료를 내야 하는지, 보증금은 누가 돌려주는지가 흔들립니다. 그래서 조서에는 임대인의 즉시 집행 안정성과 함께, 임차인의 보증금 반환·계약 유지의 안전을 동시이행 관계로 명확히 담습니다. 양쪽을 지키는 조서가 결국 가장 강한 조서입니다.

집행되는 조서를 쓸 수 있는 이유

3,600건은 부산지방법원이 한 해에 처리하는 제소전화해 사건(약 700건)의 약 5년치에 해당하는 규모입니다. 그리고 명도소송 800건 이상, 부동산인도 강제집행 240건 이상을 직접 겪으며 배운 것이 있습니다. 집행관이 읽고 움직일 수 있는 문장이라야 조서라는 것입니다. 제소전화해 승계집행문이 필요한 순간에 조서가 힘을 내려면, 그 문장이 처음부터 달라야 합니다.

다시 성립시켜야 한다면 — 비용과 절차

당사자가 바뀌어 제소전화해를 다시 신청해야 하는 상황이라면, 비용과 기간부터 정확히 아는 것이 좋습니다. 아래는 임대인·임차인이 모두 변호사를 선임하는 쌍방 선임(가장 안정적인 표준 방식) 기준입니다.

선임부터 조서 송달까지, 다섯 단계

의뢰인은 1~3단계만 하시면 되고, 4~5단계는 변호사가 대행합니다. 신청부터 조서 송달까지는 평균 6개월(빠르면 3개월, 길면 9개월)이 걸립니다. 법원 일정과 사안의 복잡도에 따라 달라집니다.

필요 서류

소송은 분쟁이 끝나는 데 걸리는 시간, 제소전화해는 시작되기 전의 시간

명도소송은 분쟁이 끝나기까지 평균 6개월~1년이 걸리고, 변호사 선임료도 대략 300~500만원이 듭니다. 판결을 받았다고 끝이 아닙니다. 강제집행은 신청부터 본 집행까지 약 3개월이 더 필요하고, 법원 소속 집행관에 의해 짐이 강제로 반출되는 절차를 거칩니다.

제소전화해는 그 전부를 분쟁이 시작되기도 전에 끝내 두는 절차입니다. 돌다리를 두드려 보고 건너는 쪽이 언제나 빠릅니다. 그리고 그 돌다리가 제소전화해 승계집행문이라는 다리를 다시 놓아야 할 상황까지 미리 내다보고 놓였다면, 건물이 팔려도 세입자가 바뀌어도 흔들리지 않습니다.

자주 묻는 질문