제소전화해 명도소송, 차이는 '시점'입니다 - 3,600건 변호사가 짚는 효력·비용·기간

같은 상황, 두 갈래 길

상가 임차인이 석 달째 차임을 내지 않습니다. 상가건물임대차보호법상 3기 차임 연체에 이르렀으니 계약을 해지할 수 있는 상황. 여기서 임대인 앞에 놓인 길은 두 갈래입니다.

제소전화해 명도소송을 나란히 놓고 보면 차이가 선명해집니다. 명도소송이 분쟁이 끝나는 데 드는 절차라면, 제소전화해는 분쟁이 시작되기도 전에 미리 끝내 두는 절차입니다. 돌다리도 두드려 보고 건너는 안전망인 셈입니다.

Q제소전화해 명도소송, 무엇이 결정적으로 다릅니까?

답은 “분쟁을 기준으로 어느 쪽에 서 있느냐”입니다. 아래 두 갈래 흐름을 비교해 보십시오.

같은 목적지에 닿지만, 출발선이 다릅니다. 제소전화해 명도소송의 진짜 차이는 비용의 크고 작음이 아니라, 손실이 쌓이기 시작한 뒤에 출발하느냐 아니냐에 있습니다.

한눈에 보는 제소전화해 명도소송 비교

종이 한 장이 판결이 되는 순간

제소전화해는 민사상 분쟁의 모든 영역에 활용할 수 있지만, 현실에서는 상가건물 임대차에서 가장 널리 쓰입니다. 상가건물임대차보호법이 적용되는 관계에서 “계약대로 서로 약속을 지키자”는 내용을 법의 틀 안에 미리 담아 두는 방식이기 때문입니다.

차임 연체를 이유로 한 즉시 강제집행은 주택 2기·상가 3기 연체 시 신청할 수 있습니다. 상가는 임차인의 생계를 고려해 더 넉넉한 기준을 둡니다.

Q임대인에게만 유리한 제도 아닌가요?

아닙니다. 제소전화해는 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않습니다. 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다. 임대인과 임차인이 서로의 약속을 법대로 지키자고 확인하는 절차이지, 한쪽을 몰아세우는 도구가 아닙니다.

그래서 제소전화해 명도소송을 저울질하기 전에 먼저 물어야 할 것은 “임차인의 동의를 받을 수 있는 시점인가”입니다. 이미 임차인이 버티고 있는 상황이라면 동의를 얻기 어렵고, 그때는 명도소송이 현실적인 길이 됩니다. 반대로 계약을 맺거나 갱신하는 지금 이 순간이야말로 협조를 얻기 가장 좋은 시점입니다.

제소전화해 진행 5단계 — 의뢰인은 3단계까지만

Q제소전화해 비용은 얼마인가요?

기준은 쌍방 변호사 선임입니다. 임대인·임차인 양쪽 모두 변호사를 선임하는 방식이 가장 안정적인 표준 방식이고, 이 경우 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없습니다. 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.

필요 서류 — 신청서 한 장, 첨부 8종

핵심은 신청서에 담기는 화해조항 설계입니다. 나머지는 그 조항을 뒷받침하는 자료들입니다.

많이 묻는 질문

왜 조서의 '문구'가 전부인가

제소전화해 명도소송을 모두 다뤄 본 사람만이 아는 사실이 있습니다. 집행되지 않는 조서는 종이일 뿐이라는 것입니다. 실제로 강제집행을 해 본 경험이 있어야, 나중에 집행관 앞에서 문제가 되지 않을 문구를 처음부터 쓸 수 있습니다.