“계약서에 권리금 포기라고 써 두면 되지 않나요?”
그 한 줄이, 화해조서를 통째로 멈춰 세웁니다
제소전화해 권리금 문제로 상담을 주시는 임대인 대부분이 같은 질문을 합니다. 그런데 그 한 줄은 임차인을 압박하기는커녕, 법원에서 조서 자체가 성립되지 못하게 만드는 가장 흔한 이유입니다.
한 줄 결론
제소전화해 권리금 포기 조항은 화해조서에 담을 수 없습니다. 권리금 회수기회 보호가 상가건물임대차보호법의 강행규정이기 때문입니다. 대신 법이 이미 인정하는 사유를 정확히 조항으로 옮겨 두면, 임대인은 분쟁 시 즉시 강제집행의 안정을, 임차인은 보증금 반환의 안전을 함께 얻습니다.
제소전화해는 소송이 시작되기 전에 임대인과 임차인이 합의한 내용을 지방법원 단독판사 앞에서 확인받아 화해조서로 남기는 절차입니다. 한자로 提訴前和解 — “소(訴)를 제기하기 전에 협의해서 화해한다”는 뜻이지요. 이렇게 만들어진 화해조서는 재판을 거치지 않았는데도 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 그래서 분쟁이 생기면 새로 소송을 걸 필요 없이, 조서 하나로 곧바로 강제집행 절차를 밟을 수 있습니다.
힘이 센 문서인 만큼, 법원은 그 안에 들어갈 문장을 꼼꼼히 봅니다. 특히 법이 임차인에게 보장해 둔 권리를 미리 없애는 문장은 통과되지 않습니다. 제소전화해 권리금 포기 조항이 대표적입니다.
임대인이 넣고 싶어 하는 문장
“임차인은 계약 종료 시 권리금을 주장하지 않는다.” “갱신을 요구하지 않고 즉시 인도한다.”
법원이 보는 관점
권리금 회수기회와 계약갱신요구권은 법이 임차인에게 부여한 권리입니다. 아직 아무 잘못도 하지 않은 임차인에게 미리 포기시키는 조항은 인정되지 않습니다.
법이 허용하지 않는 일방적 조항은, 의뢰인을 위해서라도 처음부터 만들지 않습니다. 그 한 줄을 지우는 것이 조서를 더 빨리, 더 단단하게 만드는 길이기 때문입니다.
상가건물임대차보호법은 권리금을 “영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치에 대한 대가”로 정의합니다. 그리고 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 정하고 있습니다. 제소전화해 권리금 조항을 설계할 때 반드시 전제로 깔아야 하는 기준선입니다.
| 구분 | 법이 정한 내용 |
|---|---|
| 보호 구간 | 임대차 종료 6개월 전 ~ 종료 시 |
| 금지되는 방해 | 신규임차인에게 권리금 요구·수수 / 권리금 지급 막기 / 현저히 고액의 차임·보증금 요구 / 정당한 사유 없는 계약 체결 거절 |
| 위반 시 | 손해배상 책임. 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액이 상한 |
| 청구 기간 | 임대차가 종료한 날부터 3년 이내 |
Q제소전화해 화해조서에 권리금 포기 조항을 넣으면 어떻게 되나요?
A법원이 그대로 성립시켜 주지 않습니다. 권리금 회수기회 보호와 계약갱신요구권은 강행규정이라, 임차인에게 불리하게 미리 포기시키는 약정은 효력을 인정받기 어렵습니다. 무리하게 넣으면 보정명령으로 기일이 밀리거나, 화해 자체가 성립되지 않습니다. 결국 시간만 잃습니다.
Q조서에 아무 말도 안 쓰면 임차인 권리는 어떻게 되나요?
A그대로 살아 있습니다. 대법원은 화해조서에 계약갱신요구권에 관한 언급이 없다면 그 권리에는 화해의 효력이 미치지 않아, 조서 작성 이후에도 임차인이 갱신요구권을 행사할 수 있다고 보았습니다(대법원 2022. 1. 27. 선고 2019다299058 판결). 넣어도 막히고, 안 넣으면 권리는 살아 있습니다. 그래서 제소전화해 권리금 대책은 애초에 포기 각서가 아닌 다른 방향으로 설계해야 합니다.
Q임차인의 권리금 회수기회가 보호되지 않는 경우도 있나요?
A있습니다. 다만 그것은 임대인이 각서로 만들어 내는 것이 아니라, 법이 이미 정해 둔 사유일 때만 그렇습니다. 예를 들어 임차인이 차임을 3기분에 이르도록 연체한 사실이 있거나, 임대인 동의 없이 무단으로 전대한 경우 등이 여기에 해당합니다. 대규모점포의 일부인 상가처럼 권리금 규정 자체가 적용되지 않는 경우도 따로 있습니다. 목적물과 계약 형태에 따라 결론이 갈리므로 개별 확인이 필요합니다.
내 계약서에도 그 “한 줄”이 들어 있진 않나요?
계약이 신규인지 갱신인지, 목적물이 1층 전체인지 일부인지, 임차인의 동의는 어디까지 이뤄졌는지 — 이 작은 차이에 따라 제소전화해 권리금 관련 조항 설계와 비용이 달라집니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
02-591-2334무료 전화상담 · 평일 오전 10시 ~ 오후 6시 (토·일·공휴일 휴무)
여기서부터가 제소전화해 권리금 실무의 핵심입니다. 임대인이 얻고 싶은 것은 사실 “권리금을 못 받게 하는 것”이 아니라, 임차인이 약속을 어겼을 때 흔들리지 않는 것입니다. 그 목적은 법이 허용하는 문장만으로도 충분히 달성됩니다.
차임 연체 기준을 정확히
상가는 차임 연체액이 3기분에 이르면 계약 해지 사유가 됩니다. 조서에 이 기준을 명확히 담아 두면, 그 사유가 실제로 발생했을 때 별도 소송 없이 강제집행을 신청할 수 있습니다.
무단전대 금지
임대인 동의 없는 전대는 법이 정한 해지 사유입니다. 조서에 명문화해 두면, 나중에 “몰랐다”는 다툼이 들어설 자리가 사라집니다.
철거·재건축 계획은 계약할 때 구체적으로
철거나 재건축 계획이 있다면, 공사 시기와 소요 기간 등을 계약 체결 당시에 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 법이 예외를 인정합니다. 계약하는 날이 아니면 만들 수 없는 안전장치입니다.
동시이행 — 명도와 보증금 반환을 맞물리기
임차인은 보증금을 돌려받음과 동시에 목적물을 인도합니다. 이 한 문장이 임차인에게는 보증금 반환의 안전을, 임대인에게는 확실한 명도의 근거를 줍니다.
제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아닙니다. 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않고, 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다. 양쪽을 함께 지키는 균형 잡힌 조서라야, 분쟁이 왔을 때 실제로 작동합니다.
권리금 포기
임차인의 권리금 회수기회를 미리 포기시키는 조항. 제소전화해 권리금 상담에서 가장 자주 등장하는, 그리고 가장 자주 막히는 문장입니다.
갱신요구권 포기
“기간이 끝나면 갱신 없이 인도한다”는 식의 조항. 임차인의 법정 권리를 침해하므로 성립 결정을 받기 어렵습니다.
임대인의 사적 집행
“연체하면 단전·단수한다”, “임대인이 직접 짐을 뺀다” 같은 조항. 강제집행은 법원의 집행 절차에 따라 집행관을 통해서만 이뤄집니다.
화해조서는 조항 하나하나가 나중에 집행이 되느냐 마느냐를 가릅니다. 아무리 그럴듯한 문장이라도 집행 단계에서 힘을 못 쓰면 종이에 불과합니다. 제소전화해 권리금 조항 역시 마찬가지입니다 — 법이 막아 둔 문장을 빼고, 법이 인정하는 사유를 집행 가능한 문구로 남겨 두는 것. 그것이 전부입니다.
제소전화해에 집중
제소전화해
강제집행 경험
엄정숙 변호사(법도 종합법률사무소)는 대한변협 인가 부동산 전문변호사이자 민사법 전문변호사입니다. 명도소송 800건+, 강제집행 240건+의 경험이 있기 때문에, 조서를 쓸 때부터 “이 문구가 집행 단계에서 살아남는가”를 기준으로 설계합니다. 참고로 조서에 따른 강제집행 실행 자체는 고객 관계를 고려해 직접 진행하지 않되, 집행문·송달증명 발급과 강제집행 상담까지는 안내해 드립니다(비용 별도).
| 구분 | 금액 · 기간 |
|---|---|
| 변호사 선임료 (월 임대료 1,000만원 미만) | 70만원 (당사자 일방 35만원 × 2명, VAT 별도) |
| 변호사 선임료 (월 임대료 1,000만원 이상) | 100만원 (당사자 일방 50만원 × 2명, VAT 별도) |
| 법원비용 (인지대 + 송달료) | 통상 15만원 안팎 별도 (사안·목적물 가액에 따라 변동) |
| 소요 기간 | 신청부터 화해조서 송달까지 평균 약 6개월 (빠르면 3개월, 길면 9개월) |
| 지방 사건 | 관할합의서로 전국 어디서나 동일 비용 (별도 출장비 없음) |
정확한 견적, 전화 한 통이면 됩니다
월 임대료, 목적물 형태, 임차인 동의 여부, 재건축 계획 유무 — 몇 가지만 확인하면 제소전화해 권리금 관련 조항의 방향과 비용을 바로 잡아 드릴 수 있습니다. 간단한 사안은 통화만으로도 견적이 가능합니다.
02-591-2334무료 온라인 상담과 상세 비용 안내는 홈페이지 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다.
전화 상담 약 10~20분
사안 개요를 듣고 필요한 서류와 임대차 정보를 안내해 드립니다.
이메일로 자료 전달
임대차계약서·등기부등본 등을 검토해 화해조서 구조를 설계하고, 정확한 견적을 보내드립니다.
비용 입금
입금 시 수임이 확정됩니다. 계좌는 상담 시 개별 안내드립니다.
법원 접수 변호사 대행
신청서를 작성해 관할 법원에 접수합니다. 강행법규에 어긋나는 조항을 미리 걸러 내, 보정 없이 한 번에 성립되도록 설계합니다.
화해기일 · 조서 송달 변호사 대행
변호사가 화해기일에 출석해 화해를 성립시키고, 화해조서가 송달되면 절차가 마무리됩니다.
제소전화해 권리금 이야기를 임대인 쪽에서만 읽으면 절반만 본 것입니다. 임차인 입장에서 화해기일은, 보증금 반환을 동시이행으로 못 박고 계약 조건을 문서로 확정할 수 있는 자리이기도 합니다. 임대인이 아무리 원해도 임차인이 동의하지 않으면 화해는 성립되지 않고, 임차인이 모르는 내용은 조서에 들어갈 수 없습니다.
한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 법이 인정하는 조서만이 임대인과 임차인 양쪽의 약속을 실제로 지켜냅니다.
지금 계약을 앞두고 계신가요?
임차인의 협조를 가장 자연스럽게 얻을 수 있는 시점은 계약을 체결하는 바로 그날입니다. 계약과 동시에 화해조서를 완성해 두는 것이 표준이고, 철거·재건축 계획 고지처럼 그날이 아니면 만들 수 없는 안전장치도 있습니다. 제소전화해 권리금 조항 때문에 계약서를 몇 번씩 고치기 전에, 먼저 상황부터 들려주십시오. 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
02-591-2334서울 서초구 서초중앙로 152, 9층 (교대역 도보 2분) · 무료 온라인 상담과 비용 안내는 상단 메뉴에서 확인하실 수 있습니다.
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