분쟁이 시작되기도 전에, 이미 끝내 두는 절차
제소전화해는 이렇게 흘러갑니다
소송은 분쟁이 ‘끝나는’ 데 시간이 걸리지만, 제소전화해 절차는 분쟁이 ‘시작되기도 전에’ 합의 내용을 법원에서 확인받아 두는 과정입니다. 신청서·화해조항 설계부터 화해기일, 화해조서 송달까지 — 한 단계씩 짚어 드립니다.
동일한 효력 화해조서 = 집행권원
막상 제소전화해 절차를 알아보려 하면, ‘공증을 받으면 되는 것 아닌가’ 하는 분이 많습니다. 그런데 건물명도 공증은 계약 만료 6개월 이내인 경우에만 가능합니다. 임대차계약은 보통 1년 이상으로 시작되니, 계약을 체결하는 그 시점에는 공증을 할 수 없습니다. 바로 이때 활용하는 제도가 제소전화해입니다. 그래서 ‘절차’를 정확히 이해해 두면, 가장 좋은 타이밍을 놓치지 않을 수 있습니다.
공증으로는 안 될 때, 제소전화해가 답입니다
계약 시점에 미리 안전망을 갖추고 싶다면
계약 만료 6개월 이내만
건물명도 공증은 계약이 끝나갈 무렵에만 가능합니다. 새로 계약하는 시점에는 활용할 수 없어, 정작 가장 필요한 때 안전망이 되지 못합니다.
계약 초기부터 가능
계약을 맺는 평온한 시점에 합의 내용을 화해조서로 확정해 둘 수 있습니다. 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가져, 분쟁이 와도 흔들리지 않습니다.
제소전화해 절차, 한 단계씩 따라가 보기
신청서 설계부터 화해조서 송달, 그리고 그 이후까지
제소전화해 절차의 핵심은 ‘무엇을 약속으로 적을지’입니다. 임대인·임차인이 합의한 내용을 적법한 화해조항으로 다듬어 신청서를 준비합니다.
정해진 관할 법원에 신청서를 접수합니다. 변호사가 선임된 경우 접수 자체를 대행하므로 의뢰인이 직접 법원에 갈 필요가 없습니다.
접수된 신청서를 법원이 상대방(피신청인)에게 보냅니다. 양 당사자가 같은 내용을 확인하고 절차에 들어가는 출발점입니다.
법원이 화해기일을 정해 양측에 알립니다. 이 화해기일에 화해 의사를 확인하는 것이 제소전화해 절차의 중심입니다.
화해기일에 양 당사자의 화해 의사가 확인되면 화해가 성립합니다. 양측이 변호사를 선임한 경우 대리 출석으로 진행할 수 있어 의뢰인은 출석하지 않아도 됩니다.
화해가 성립되면 법원이 화해조서를 작성해 양측에 보냅니다. 이 조서가 바로 확정판결과 동일한 효력을 갖는 문서입니다.
별도의 소송 절차 없이, 화해조서를 집행권원으로 즉시 강제집행을 신청할 수 있습니다. 차임 연체로 인한 즉시 강제집행은 상가 3기·주택 2기 연체 시 신청 가능합니다.
미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받아 두는 것 — 이것이 제소전화해 절차의 본질입니다. 재판을 거치지 않아도 판결을 받은 것과 같은 힘을 갖게 됩니다. 한자로 提訴前和解, ‘소를 제기하기 전에 화해한다’는 뜻 그대로입니다.
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제소전화해 절차가 ‘멈추는’ 3가지 순간
이 세 가지를 피하는 것이 절차 성공의 핵심입니다
한쪽의 불출석
임대인·임차인 중 한 명이라도 화해기일에 나오지 않으면 화해는 성립하지 않습니다. 그래서 양측의 합의와 출석 확인이 무엇보다 중요합니다.
기일 전 계약 변경
신청 시점과 화해기일 사이에 계약 기간·당사자 등 내용이 바뀌면, 기존 내용으로 받은 조서는 힘을 잃습니다. 변경 사항은 정확히 반영해 다시 받아야 합니다.
강행법규 위반 조항
권리금 포기·계약갱신요구권 포기처럼 법이 막아 둔 내용은 조서에 넣을 수 없습니다. 포함되면 법원이 보정명령을 내리거나 성립을 거부합니다.
한쪽에만 유리한 조서는, 결국 누구도 못 지킵니다
제소전화해는 임대인·임차인 양쪽을 지키는 약속입니다
임대인만을 위한 제도가 아닙니다
제소전화해는 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않고, 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다. 임대차에서는 주로 상가 건물주가 신청하지만, 그 취지는 한쪽을 옥죄는 것이 아니라 서로의 약속을 ‘법대로’ 지키자는 데 있습니다. 상가건물임대차보호법이 정한 테두리 안에서, 양쪽을 지키는 균형 잡힌 조서가 원칙입니다.
‘집행되는 조서’를 설계해 온 경험
절차는 단순해 보여도, 조서 한 줄의 무게는 다릅니다
제소전화해 절차에서 가장 중요한 것은 화해조항입니다. 분쟁이 실제로 벌어졌을 때 ‘집행이 되는 문구’로 적혀 있어야 진짜 힘을 발휘하기 때문입니다. 법도 종합법률사무소(대표변호사 엄정숙)는 명도소송과 강제집행 현장의 경험을 조서 설계에 반영합니다.
(15년 누적)
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