"세입자가 임대료를 연체해 명도소송을 제기했습니다. 문제는 명도소송 기간 중에도 임대료를 내지 않고 심지어 소송에서 제가 승소했음에도 세입자가 항소하여 시간을 벌고 있다는 겁니다. 임대료는 쌓여가는데 시간은 자꾸 가고 막막하기만 합니다"

명도소송을 경험한 건물주 가운데는 강제집행까지 걸리는 기나긴 시간 싸움에 마음고생을 토로 하는 경우가 적지 않다. 전문가들은 제소전화해 제도를 이용하면 비용과 시간대비 굉장히 많은 이득을 볼 수 있다고 조언합니다.

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상가 임대차에서 세입자가 위법을 저질렀음에도 나가지 않고 버틴다면 건물주는 합법적으로 세입자를 내보내기 위해 명도소송을 제기할 수 밖에 없습니다. 하지만 명도소송은 승소 판결문이 나오기까지 상당한 시간이 필요하고 세입자가 이에 불복해 항소라도 한다면 강제집행까지의 시간을 더 지체될 수 있습니다. 상가 임대차에서 제소전화해는 명도소송에 필요한 시간과 비용을 아끼는 현실적인 선택입니다.

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이번 시간에는 강제집행의 절차 돌입에도 강력한 장점을 보이는 제소전화해만의 매력을 살펴보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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상가 임대차에서 명도소송을 제기하는 근본적인 이유는 위법을 저질렀음에도 나가지 않는 세입자를 합법적으로 내보내기 위함입니다. 즉 강제집행 절차를 밟기 위한 목적이 크다고 볼 수 있습니다.

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하지만 명도소송에서 강제집행을 하려면 승소 판결문이 필요하다는 전제조건이 따릅니다. 이는 다시 말해 명도소송이 끝나기 전까지는 세입자를 내보낼 수 없다는 뜻이 되고 소송으로 인한 비용과 시간적인 부담을 건물주가 져야 한다는 의미가 됩니다.

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반면 제소전화해 조서는 판결문과 동일한 집행권원입니다. 집행권원이기에 소송을 하지 않고도 세입자가 나가지 않고 버틴다면 바로 강제집행 절차를 밟을 수 있어 강제집행까지 걸리는 시간이 명도소송과 비교가 되지 않을 정도로 짧다고 볼 수 있습니다.

강제집행에 필요한 명도소송의 승소 판결문은 판결이 내려지기까지의 상당한 시간이 소요됩니다. 여기에 첨예한 대립이나 세입자가 항소를 할 경우 시간이 더 지체될 가능성이 있는데요.

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문제는 명도소송이 진행되는 기간은 물론 승소 판결문을 받아 강제집행이 이루어지기 직전까지 위법을 저지른 세입자가 계속 머물 수 있다는 점입니다. 명도소송 과정에서 건물주의 피해가 가중되는 이유는 소송 이전에도 임대료를 연체한 세입자가 소송에 돌입한 후에도 계속해서 임대료를 연체할 수 있기 때문입니다.

심지어 임대료를 연체한 것도 모잘라 해당 점포에서 계속 장사를 하여 이득을 취하는 경우도 적지 않습니다. 이를 법률에서는 부당이득이라 하는데요. 일반적인 상황에서는 세입자가 임차한 점포에서 장사를 하는 행위는 지극히 정상이지만, 점포를 임차한 대가 즉 임대료를 내지 않은 채 장사를 해 이득을 얻는 건 부당이득으로 볼 수 있습니다.

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반대로 제소전화해를 한 경우에는 조서 자체가 집행권원이기에 바로 강제집행을 할 수 있습니다. 세입자가 시간을 끌면서 이득을 볼 여유가 없어 건물주의 피해가 상대적으로 적습니다.

한편 제소전화해는 강제집행까지 소요되는 시간적인 이득외에 절차 이용 비용까지도 명도소송 대비 훨씬 경제적이라는 사실을 명심해야 합니다.

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명도소송은 소송에 필요한 비용과 변호사 비용까지 더하다 보면 수백만원에 육박하는 경제적인 부담을 안게 됩니다. 여기에 강제집행 절차에도 비용이 따르기 때문에 세입자의 위법행위로 이미 상당히 많은 경제적인 피해를 입은 건물주의 타격이 가중된다고 볼 수 있습니다.

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하지만 제소전화해는 변호사를 선임하더라도 명도소송 대비 현저히 낮은 금액으로 절차 진행이 가능하다는 장점이 있습니다. 다만 제소전화해 역시 강제집행 과정이 필요하기 때문에 강제집행에 소요되는 경제적 부담은 같지만 소요되는 기간이 상당히 짧기 때문에 추가적인 피해를 줄일 수 있는 법적 제도입니다.