"건물을 처음 매수한 초보 건물주입니다. 최근 건물주가 된 이후에 처음으로 신규 세입자와 계약을 앞두고 있습니다. 문제는 주변에서 계약과 함께 제소전화해 신청도 꼭 하라는 조언을 들었는데 신청에 필요한 조건을 알지 못한다는 겁니다. 혹시나 조건에 맞지 않아 신청이 불가능한건 아닌지 걱정입니다"

제소전화해 신청 조건을 잘 알지 못해 혼란을 겪는 초보 건물주들이 적지 않습니다. 전문가들은 제소전화해는 초보 건물주라도 누구나 쉽게 신청이 가능하다고 조언합니다.

​

상가 임대차에서 제소전화해는 초기 계약에서부터 꼭 해두어야 할 필수 항목 중에 하나로 자리 잡았습니다. 반면 건물 운영이 처음인 초보 건물주의 경우 제소전화해에 대한 정보가 적어 신청에서부터 애를 먹을 수 있습니다. 하지만 제소전화해 신청은 초보 건물주들이 우려할만한 까다로운 조건이 따르지 않기 때문에 법률 전문가의 도움을 받는 다면 어렵지 않게 신청을 할 수 있습니다.

​

이번 시간에는 제소전화해 신청에 도움이 되는 조건이 있는지를 짚어보고 신청에 주의해야 하는 점은 없는지 알아보는 자리를 마련했습니다.

​

본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

​

​

상가 임대차에서 세입자가 정상적인 업종을 희망한다면 계약은 문제 없이 맺을 수 있습니다. 마찬가지로 제소전화해 신청도 정상적인 상가 임대차 계약이라면 별다른 전제 조건없이 따르지 않습니다.

​

즉 정상적인 임대차 계약이란 세입자가 사업자 등록이 허가된 영업을 하는 경우를 의미합니다. 심지어 제소전화해는 점포 형태가 아닌 토지를 임대하는 세입자와 맺을 수 있고 월세가 높은 주택 임대차도 가능하기에 정상적인 계약 형태에서는 누구나 자유롭게 신청할 수 있습니다.

​

하지만 정상적인 영업 형태가 아니라면 이야기는 달라집니다.

가령 세입자가 불법 성매매 영업을 하는 경우라면 법률상 정상적인 임대차 계약으로 볼 수 없기 때문입니다. 이 경우 임대차 계약을 떠나 세입자가 하는 영업 자체가 국가에서 규정한 범죄행위로 자칫 건물주까지 처벌받을 수 있기에 세입자의 영업 형태를 확실히 파악해 두는 게 좋습니다.

​

제소전화해 필요한 신청 조건은 크게 존재하지는 않지만 신청 시 주의해야 하는 사항은 존재합니다. 제소전화해를 맺으려는 당사자 특정과 점포 특정을 제대로 해야 한다는 점입니다.

​

제소전화해는 세입자가 위법을 저질렀을 때 강제집행을 빠르게 신청할 수 있는 특징이 있습니다. 하지만 강제집행은 제소전화해 조서를 기반으로 하기 때문에 '누구를 대상으로 어느 점포를 집행할 것인지'를 잘 특정하지 않으면 자칫 무고한 사람이 피해를 입을 수 있습니다.

​

법원에서도 이 과정을 상당히 신중하게 판단하기에 제소전화해를 신청할 때 계약을 맺는 당사자와 점포 도면을 제대로 특정해야만 성립이 가능합니다.

​

만약 동업을 전제로 한 세입자의 경우라면 동업자 모두를 특정해야 추후 성립과정에서 문제가 발생하지 않습니다. 반면 공동명의의 건물주인 경우에는 대표로 한사람만 특정해도 성립이 가능합니다.

​

한편 건물주가 제소전화해 신청을 할 때 마지막으로 주의해야 할 점은 제소전화해를 마치 절대권력이라 잘못 판단해 세입자의 권리를 함부로 박탈해서는 안된다는 점입니다.

​

흔하지는 않지만 건물주 가운데는 세입자의 권리금회수나 갱신요구권 행사를 탐탁치 않게 여기는 경우가 있습니다. 문제는 제소전화해 조서로 세입자의 두가지 권리를 제한하는 경우가 있다는 것입니다.

​

하지만 제소전화해 조서는 법률 기반으로 작성되어야 하기 때문에 세입자의 권리를 침해해서는 안됩니다. 만약 세입자의 권리를 제한하는 조서를 넣는다면 법원에서 성립 결정을 심사하는 과정에서 기각이나 보정 명령을 내릴 수 있습니다.

​

따라서 세입자의 임대료 연체 부분을 방지하는 조서까지는 가능하지만 권리를 제한하는 조서는 피해 작성해야 한다는 사실을 명심해야 합니다.