"생에 첫 창업을 꿈꾸고 있어 한동안 점포를 알아보고 있었습니다. 마침내 마음에드는 입지 조건의 점포를 찾아 계약을 앞두고 있는데요. 문제는 건물주가 제소전화해라는 걸 계약 조건으로 내세운다는 겁니다. 제소전화해가 생소하여 거부하고 싶은데 불이익이 생길까 두렵습니다"

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제소전화해 신청을 두고 건물주와 세입자 간 눈치 싸움을 벌이는 경우가 적지 않습니다. 전문가들은 제소전화해 신청은 서로 간 합의가 없다면 성립될 수 없다고 조언합니다.

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상가 임대차에서 제소전화해는 세입자의 위법 행위를 예방하는 제도로 당연히 건물주가 신청을 요구하게 됩니다. 반면 세입자 입장에서는 제소전화해가 자신을 올가매는 족쇄로 인식해 꺼려하는 경향을 보이기도 합니다. 제소전화해 신청은 서로 간 합의로 성사되는 제도인만큼 신청에 강제성은 없지만 계약 자체가 불가능해질 수 있다는 사실을 명심해야 합니다.

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이번 시간에는 상가 임대차에서 세입자가 건물주의 제소전화해 신청 요청에 거절을 한다면 어떤 상황이 벌어지는에 관해 살펴보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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건물주로부터 제소전화해 신청 요구를 받은 세입자 가운데는 신청 요구를 받아들여야 할지 말지 갈등을 겪는 일이 적지 않습니다. 특히나 제소전화해 신청에 강제성이 있는지 세입자의 동의 없이도 건물주가 일방적으로 신청이 가능한 제도인지조차 잘 모르는 경우도 있습니다.

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하지만 제소전화해 제도는 신청부터 성립까지 세입자의 동의가 없다면 결코 진행이 될 수 없는 제도입니다. 가령 건물주가 세입자의 동의 없이 제소전화해 신청을 했다고 가정한 경우라도 세입자의 신원을 증빙하는 서류가 필수이며, 최종 성립 과정에서 법원의 출석이 필요하기 때문에 건물주의 일방적인 신청을 가능하지 않습니다.

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아울러 제소전화해는 서로의 동의하에 진행되는 절차인만큼 신청에 강제성이 없습니다. 즉 세입자가 건물주의 제소전화해 신청 요구에 응해야 한다는 강제성이 없다는 의미입니다. 심지어 제소전화해를 하지 않더라도 법적인 문제가 발생하지는 않습니다.

반면 세입자가 제소전화해 신청을 거부한다면 임대차 계약에서 문제가 발생할 수 있습니다.

상가 임대차에서 제소전화해 신청은 대부분 건물주가 계약의 조건이나 특약사항으로 내세우는 경우가 많습니다. 다시 말해 계약 관계가 되기 위한 하나의 조건이 될 수 있다는 말입니다.

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만약 세입자가 제소전화해 신청을 거부한다면 계약 조건을 지키지 않은 것과 마찬가지가 됩니다. 문제는 계약 조건을 파기했기 때문에 임대차 계약 역시 맺어질 수 없습니다. 이미 계약 조건이나 특약으로 제소전화해 신청 내용이 들어가기 때문에 계약 파기에 관한 법적 효력은 충분히 있다고 볼 수 있습니다.

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따라서 임대차 계약 시 건물주가 제소전화해 신청을 조건으로 내세운다면 이에 관한 동의는 세입자가 자유롭게 선택할 수 있습니다. 다만 임대차 계약에 관한 조건이기 때문에 세입자가 제소전화해를 거부한다면 임대차 계약 역시 맺어질 수 없고 이미 가계약이 맺어진 경우에도 건물주가 계약을 파기할 수 있습니다.

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한편 상가 임대차를 처음 겪는 초보 세입자라면 제소전화해가 생소한 제도이다 보니 자칫 거부감으로 이어지는 경향이 있습니다. 하지만 제소전화해는 세입자를 억압하거나 불리하게 만드는 제도가 아닙니다.

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제소전화해 조서는 법률을 기반으로 작성되기 때문에 세입자에게 불리하거나 권리를 박탈하는 내용은 넣을 수 없습니다. 만약 건물주 마음대로 세입자에게 불리한 조서를 넣었다간 법원에서 성립결정을 받을 수 없습니다.

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다만 제소전화해의 신청 목적은 세입자의 임대료 연체를 막는 부분에 초점을 두고 있기에 '임대료 연체 시 세입자는 점포를 건물주에게 반환해야 한다'라는 조서는 들어갈 수 있습니다. 임대료 연체는 법률에서 정한 위법 사항이기에 해당 부분만 숙지하고 유의한다면 제소전화해 신청을 두려워할 필요가 없습니다.