"세입자가 임대료를 연체해 명도소송을 제기하려고 합니다. 다만 명도소송을 제기하는 것보다 제소전화해를 통해 문제를 해결하는 게 더 빠르다는 정보를 접해 망설이고 있습니다. 저처럼 명도소송 직전에 제소전화해를 신청해 문제를 해결할 수 있는지 궁금합니다."

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제소전화해 신청 시기에 관한 착오로 낭패를 보는 건물주들이 적지 않습니다. 전문가들은 명도소송을 해야 할 때 제소전화해를 하는 건 오히려 피해를 키울 수 있다고 경고합니다.

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상가 임대차에서 제소전화해는 명도소송 대비 시간과 비용을 절약하면서 명도 분쟁을 해결하는 제도입니다. 하지만 제소전화해를 미리 신청하지 않은 채 명도소송 직전 제소전화해로 문제를 해결하려 한다면 상황은 간단치 않습니다. 명도소송을 제기하기 전 제소전화해 신청은 불가능한 것은 아니지만, 현명한 선택은 아니라는 점을 명심해야 합니다.

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이번 시간에는 명도소송 직전 제소전화해 신청이 가능한가에 관해 알아보는 자리를 마련했습니다. 아울러 제소전화해 신청이 적절한 시기에 관해서도 설명해 드릴테니 원하시는 정보를 얻어가시길 바랍니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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최근 상가 임대차에서 제소전화해는 명도 분쟁을 예방하는 효과가 커 건물주 사이에서 큰 관심을 받고 있습니다.

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하지만 제소전화해 신청을 정확히 언제 해야 하는지를 두고 혼란을 겪는 일이 종종 발생합니다. 제소전화해 신청은 원칙적으로 시기에 제약이 없습니다. 즉 계약 기간 중 아무 때나 신청할 수 있다는 뜻입니다. 심지어 세입자가 위법을 저질러 계약이 해지된 후에도 건물주가 용서 차원에서 서로 간 합의 사항으로 신청하는 경우도 있습니다.

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마찬가지로 위법을 저지른 세입자를 상대로 명도소송을 제기하기 직전 제소전화해 신청 역시 가능한 일입니다. 제소전화해는 명도소송 판결문과 같은 집행권원이기 때문에 강제집행까지 가능하다는 특징이 있습니다.

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반면 명도소송 직전 제소전화해로 명도 분쟁을 해결하는 목적에는 분명 한계가 있습니다.

제소전화해는 명도소송 대비 빠르게 분쟁을 해결할 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 성립까지 어느정도의 시간이 소요되기에 이미 피해가 발생한 건물주에게는 큰 도움이 되지 않습니다.

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더 큰 문제는 제소전화해는 서로간 동의가 필요하다는 점입니다. 명도소송 직전까지 갔다는 것은 다시 말해 세입자가 위법을 저질렀음에도 나가지 않고 버티는 상황을 의미합니다. 이 상황에서 세입자가 건물주의 제소전화해 동의요청을 순순히 받아드리는 건 쉬운일이 아닙니다.

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아울러 명도소송 직전 건물주가 제소전화해를 하려면 명확한 사후 대책이나 이득이 있어야 가능합니다. 가령 세입자가 그동안 밀린 임대료를 내거나 더 이상 임대료를 밀리지 않겠다는 확실한 약속이 필요하지만, 세입자가 이를 지키면서까지 동의까지 간다는 건 결코 쉽지 않습니다.

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현실에서도 명도소송 직전 제소전화해로 문제를 해결해 보려는 사례가 종종 있지만, 결국 명도소송으로 이어지는 경우가 많다는 점도 명심해야 합니다.

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한편 제소전화해의 장점을 제대로 활용하려면 신청 시기를 언제로 잡아야 할까요.

제소전화해는 문제가 발생하기 전 신청하고 성립 결정까지 받아두는 게 가장 현명합니다. 실제로 상가 임대차에서 건물주와 세입자 간 제소전화해는 계약 초기부터 신청하는 경우가 대부분입니다.

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제소전화해가 성립이 된 후에는 강제집행을 신청할 수 있는 집행권원이 되기 때문에 세입자로 하여금 계약 사항을 잘 준수하게 만드는 경각심을 심어줄 수 있습니다. 반대로 건물주 입장에서도 문제가 발생되기 전에 집행권을이 생기는 것이기에 문제가 발생한 후에도 빠르게 법적 대응이 가능한 제소전화해만의 장점을 살릴 수 있습니다.