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[제소전화해칼럼]부속물(건물) 매수청구권을 포기케 하는 제소전 화해 조항의 효력
건물의 임대차계약을 하는 경우 월차임연체등 사유로 계약해지 사유가 발생할 경우를 대비하여 제소전화해조서를 해 두는 경우가 많다. 제소전화해란 소송을 제기하기 전에 미리 판사 앞에서 제소전화해조서를 성립시켜두면 이로써 확정된 판결과 같은 효력을 가질 수 있다는 점에서 자주 이용된다. 제소전화해 절차는 기본적으로 당사자간에 합의가 성립된 것만을 화해조항으로 인정하는 것이라고 하더라도 일방에게 불리한 내용에 대해서는 법원이 보정명령을 내리거나, 화해조서상 화해조항을 수정토록 하고 있다. 화해조서의 내용 중에 부속물매수청구권이라는 것이 있다. 부속물매수청구권이란 민법 646조에 의하여 인정되는 임차인의 권리로써 건물기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차 종료시에 임대인에게 매수를 청구할 수 있는 권리이다. 부속물매수청구권에 대한 규정은 강행규정으로써 위 규정에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다. 위와 같은 이유로 제소전화해조서를 진행할 경우에는 특별한 사정이 없다면 “피신청인은 신청인의 동의를 얻어 설치한 부속물 또는 신청인으로부터 매수한 부속물에 대하여는 민법 제646조의 부속물매수청구권행사는 포기되지 않으나, 부속물매수청구권행사가 가능한 경우에도 신청인의 명도청구나 명도집행에 대항하지 않기로 한다.”라는 문구가 반드시 포함되도록 하고 있다. 그런데, 당사자들 사이에 특별한 사유로써 부속물매수청구권에 대하여 포기케 하는 사정이 있을 수 있다. 이 경우에 제소전화해조서를 성립시키는 법원에서는 부속물매수청구권을 포기케 하는 규정이 임차인에게 불리하지 않는지를 심리한다. 그 다음, 임차인에게 특별히 불리한 사유가 아니라면 화해조서로써 부속물매수청구권을 포기하기로 하는 내용으로도 화해조서를 성립시키는 경우도 있다. 위와 같은 화해조서가 성립이 되었더라도 임차인의 입장에서는 다년간 사용,수익을 한 이후에는 당초에 제소전화해조서를 성립시킬때와는 다른 심정이 되어 임대인의 명도요청에 응하기가 쉽지 않다. 임차인의 입장에서는 건물의 신축비용을 포기해야 하는 것으로 여겨지기 때문이다. 이런 이유로 임차인이 기존에 성립이 되었던 제소전화해조서에 위반하여 건물에 대하여 부속물매수청구권을 행사하겠다고 하면서 법원에 건물의 매수대금을 청구하면서 소송을 제기하면, 당해 법원에서는 제소전화해조서의 효력을 이유로 임차인의 주장을 받아들여주지 않는다. 제소전화해조서는 확정판결과 같은 효력이 있어 당사자 사이에 기판력이 생기는 것이므로 그 내용이 강행법규에 위반된다 할 지라도 준재심절차에 의하여 취소되지 아니하는 한 그 화해가 무효라는 취지의 주장은 할 수 없는 것이고, 제소전화해가 준재심에 의하여 취소되지 않는 한 그 기판력에 모순, 저촉되는 주장을 할 수 없다. 위에서 살펴본 바와 같이 부속물매수청구권을 포기케 하는 제소전화해 조항의 효력은 비록 강행법규에 위반되는 것이라고 하더라도 유효하다는 것이 판례의 확고한 태도이다. 따라서, 제소전화해조서를 하면서 임차인의 건축비용을 포기하는 조항에 대해서는 임차인의 입장에서 불리한 면은 없는지 신중히 결정하여야 한다. 제소전 화해의 강력한 효력을 염두에 두어야 하기 때문이다. |
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