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[실무연구자료] 제소전화해 유효기간은 언제까지일까?
"세입자와 1년 넘게 제소전화해를 유지하고 있습니다. 몇 개월 후면 재계약 시점이 다가와 세입자와 계약 연장을 하려고 합니다. 만약 재계약을 하게 된다면 제소전화해도 다시 해야 하나요? 사실 제소전화해의 효력 기간이 언제까지인지 모르는 상황입니다"
제소전화해 유효기간을 제대로 숙지하지 못해 혼란을 겪는 건물주들이 적지 않아. 전문가들은 제소전화해 유효 기간은 계약이 종료되는 시점이라고 조언합니다. 상가 임대차에서 제소전화해는 대부분 건물주의 요청에 따라 계약 초기부터 신청하는 경향이 있습니다. 반면 성립된 제소전화해 조서가 언제까지 유효한지 모르는 건물주들이 많아 재계약 시 제소전화해가 무효가 되는건 아닌지 궁금해 합니다. 제소전화해의 유효 기간은 건물주와 세입자 간 계약이 완전히 끝날 때까지 유효하다는 사실을 명심해야 합니다. 본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.
제소전화해는 추후 세입자의 위법 행위를 방지하고 성립까지 일정 시간이 소요되기 때문에 건물주들은 계약 초기부터 신청해야 한다는 사실을 인지하고 있습니다. 반면 제소전화의 유효기간에 대해서는 잘 모르는 경우가 많은데요. 제소전화해의 유효기간은 임대차 계약 기간과 동일하다고 이해하시면 쉽습니다. 즉 계약해지가 되지 않은 상태에서는 여전히 제소전화해가 유효하다고 볼 수 있습니다. 가령 임대차 기간이 남아 있거나 세입자가 제소전화해 조서를 위반하지 않았다면 제소전화해는 유효하다는 말입니다.
반면 계약 기간이 끝나 재계약 시즌이 다가오면 제소전화해가 유효한지 혼란을 겪는 일이 많습니다. 이 경우 크게 두가지로 효력 여부를 판단할 수 있습니다. 세입자가 계약 갱신을 희망하는지에 따라 달라지기 때문입니다. 먼저 세입자가 계약 갱신을 원하지 않고 계약 기간 종료와 함께 계약해지를 원한다면 계약이 끝나는 날로부터 제소전화해 효력은 끝나게 됩니다.
반대로 세입자가 계약갱신을 원한다면 제소전화해 효력은 어떻게 판단할 수 있을까요. 만약 세입자가 계약갱신을 원한다면 계약이 연장되는 것이고 계약이 유지되고 있기 때문에 제소전화해 효력은 여전히 유효하다고 말할 수 있습니다. 다만 계약이 갱신 되었기에 제소전화해도 다시 신청하는 것으로 생각하는 경향이 있는데요. 제소전화해 조서에는 대부분 계약이 끝날 때까지 조서가 유효하다거나 재계약이 되어도 제소전화해 효력은 유효하다는 조항을 넣기 때문에 제소전화해 신청도 다시할 필요가 없습니다.
한편 세입자가 제소전화해 조서를 위반했더라도 제소전화해 효력이 여전히 유효한 경우가 있습니다. 원칙적으로 세입자가 임대차 관계를 유지하지 못할 정도의 위법 행위를 했더라도 건물주의 선택에 따라 임대차 관계를 유지할 수 있기 때문입니다. 가령 세입자가 위법을 저질렀더라도 건물주가 세입자에게 한 번의 기회를 더 주고 싶다면 위법 행위에 관해 문제를 삼지 않은 경우 입니다. 따라서 제소전화해 조서를 세입자가 위반했지만 건물주가 임대차 관계를 계속 유지할 마음이 있다면 제소전화해 효력도 여전히 유효하다고 볼 수 있습니다. 다만 추가적인 위법행위를 방지하기 위해 세입자로 하여금 추후 문제에 관한 책임 사항을 미리 공증이나 각서를 통해 증거를 남겨두어야 분쟁에서 유리하게 대처할 수 있습니다.
제소전화해는 일반인들이 셀프로 진행할 수 있는 방법 등을 인터넷 상에서 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 하지만 제소전화해는 법률적인 이해와 지식이 필요하기 때문에 개인이 진행하는 경우 사소한 문제에서부터 난관에 부딪힐 수 있습니다. 오히려 더 많은 시간과 비용을 낭비할 수 있다는 말입니다. 제소전화해는 법률 전문가와 함께 하더라도 소송대비 현저히 적은 비용 들기 때문에 굳이 어려운 길을 갈 필요가 없습니다. 저희 엄정숙변호사의 제소전화해는 지금까지 3000여회가 넘는 제소전화해 성립 경험을 바탕으로 여러분들의 편의를 돕고 있습니다.
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