실무적 관점에서 제소전화해조서의 효력을 한마디로 설명드리면 "부동산인도 강제집행을 할 수 있다." 입니다. 실무에서 제소전화해조서는 상가임대차에서 많이 사용합니다. 상가건물임대차보호법에는 3기의 차임(월세)가 지급되지 않으면 임대인은 해지통보를 할 수 있도록 규정하고 있습니다. 현실에서는 3기 월세가 밀리면 임대인은 해지를 통보하고 임차인에게 '나가달라'는 요청을 합니다. 임차인이 건물을 비워주고 나가면 다행이지만 안나가는 경우도 많습니다. 이유없이 임대인에게 피해를 입히는 경우, 임대인은 자신의 건물이라 하더라도 임차인을 함부로 내보낼 수 없습니다. 법원의 판결문이 있어야만 내보낼 수 있습니다.

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이 경우 임대인은 월세를 안내는 임차인을 내보내 달라는 취지로 명도소송을 제기합니다. 4~6개월 정도 재판기간이 지나면 판결문을 받습니다. 판결문을 받았으니 나가달라고 임차인에게 요청해도 임차인이 끝까지 버티는 경우가 있습니다. 판결문이 있다 하더라도 임대이는 함부로 임차인을 내보낼 수 없습니다. 강제집행 신청을 통해 국가권력의 힘으로 내보내야 합니다.

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임차인이 3기이상의 월세가 밀리면 현실에서는 명도소송을 제기해야 하는등 시간과 비용이 많이 소모됩니다. 하지만 임대차계약 당시에 제소전화해조서를 성립시킨 경우, 이런 번거로운 법적절차가 많이 간소화 됩니다. 제소전 화해조서는 판결문과 동일한 효력을 갖고 있기 때문입니다. 제소전 화해조서 조항에는 '3기의 차임이 연체된 경우 부동산을 임대인에게 인도한다' 라는 조항이 들어갑니다. 실제로 3기 이상의 차임이 연체된 경우 임대인은 제소전화해를 집행권원으로 하여 법원에 부동산 인도 강제집행 신청을 할 수 있습니다. 이것이 제소전화해조서의 실무적 효력입니다.

제소전화해조서의 실무적효력은 또 있습니다.

제소전화해를 한 임차인도 차임을 3기 이상 연체하면 임대인이 강제집행을 신청을 한다는 사실을 알고 있기 때문에 우선순위를 3기이상 차임연체를 하지 않는 것에 둡니다. 연체를 하지 않게 된다는 설명입니다. 법을 어긴게 없으니 임대인은 강제집행 신청을 할 수 없습니다.

건물을 가진 임대인의 목적은 월세를 잘 받는 것이고, 제소전화해의 이같은 효과로 인해 임차인으로 부터 월세를 잘 받게 되니 목적은 달성한 셈이 되는 것입니다.