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[실무연구자료] 세입자가 점포를 용도변경하면 제소전화해도 다시 신청해야 할까?
"음식점을 운영해오던 세입자가 어느날 카페를 운영한다고 합니다. 문제는 세입자와 저는 임대차 계약을 맺을 떄 제소전화해도 성립된 관계라는 겁니다. 만약 건물주인 제가 세입자의 용도변경을 허락해 준다면 제소전화해 신청도 다시해야 하는지 궁금합니다."
임차한 건물의 용도변경을 두고 세입자와 건물주 간 눈치싸움을 벌이는 일이 종종 발생합니다. 임대차 계약 당시 세입자가 밝혔던 목적물로 계속 이용하는 경우와 달리 계약 기간 중에 용도를 변경한다면 상황은 간단치 않습니다. 특히나 제소전화해를 맺은 상황이라면 재신청을 해야하는 경우도 있기 때문입니다. 이에 이번 시간에는 세입자가 임차한 점포를 계약 기간 중 용도 변경을 요구한다면 제소전화해 신청은 어떻게 해야 하는지 알아보는 자리를 마련했습니다.
세입자가 임차한 목적물의 용도 변경은 우선 건물주의 동의가 필요합니다. 상가 임대차보호법이나 제소전화해에서 필수로 채택하는 조항에는 '세입자가 임차한 목적물을 건물주 동의 없이 변경할 경우 임대차 계약 해지 사유에 해당한다'고 규정하기 때문입니다. 따라서 세입자가 임차한 목적물에 용도를 변경할 계획이 있다면 반드시 건물주에게 알리고 동의를 구해야 합니다. 무단으로 용도를 변경할 경우 제소전화해 조서 위반으로 계약해지는 물론 화해 조서를 기반으로 한 강제집행까지 당할 수 있습니다.
만약 건물주가 세입자의 임차 목적물 용도 변경에 동의를 한다면 기존 제소전화해 조서는 어떻게 되는 것일까요? 제소전화해는 계약을 맺은 당사자 특정과 임차한 건물의 도면 특정이 중요합니다. 제소전화해에 특정된 이 공간(도면)에 장사를 하고 있는 사람(당사자 특정)이 같아야 강제집행 시 차질이 없기 때문입니다. 따라서 세입자가 업종을 변경한다면 당연히 계약 당사자는 그대일테고 구조도 단순히 내부 인테리어 뿐이라면 제소전화해는 다시 신청할 필요는 없습니다.
반면 구조가 기존과는 확연히 다르게 바뀐다면 제소전화해 신청은 어떻게 해야 할까요? 앞서 제소전화해는 당사자와 도면 특정이 중요하다고 언급해 드렸습니다. 그런데 가령 '1층 1호실에서 음식점을 하던 세입자가 같은 층 2호실을 매입해 1층 전체를 트고 카페로 업종 변경을 한다'고 가정해 봅시다.
이 경우 건물주가 동의하에 업종 변경은 할 수 있으나 최초 제소전화해 신청 시 특정한 도면이 달라진 것입니다. 만약 세입자에게 문제가 발생해 강제집행이 필요하다고 가정해 보면 강제집행을 할 도면이 달라졌기 때문에 강제집행이 어려워질 수 있습니다. 이 때는 명도소송을 다시해야 하는 번거로움이 생길 수 있습니다. 따라서 건물주가 동의는 했지만 도면이 달라진 구조 변경이 있다면 반드시 제소전화해를 다시 신청해야 한다는 사실을 명심해야 합니다.
한편 세입자가 용도변경을 하려고 했지만 건물주가 도저히 허락할 수 없는 경우가 있습니다. 건축물대장상 용도가 정해진 경우입니다. 예를 들어 건축물대장상에는 음식점으로만 허가가 나 있는데 세입자가 유흥시설을 이용할 경우입니다. 이 때는 건물주의 허가가 아닌 구청의 허가를 받아 건축물 대장을 변경해야 하는데요. 다만 구청의 허가로 건축물대장을 수정할 경우 건물주가 물어야 할 세금도 변경될 수 있기 때문에 이 경우에는 건물주가 용도변경을 거부할 수 있습니다.
지금까지 수 많은 제소전화해 정보와 사례를 살펴보면 법률적인 이해가 필요한 부분이 많기 때문에 법에 대해 잘 모르는 건물주와 세입자 간 혼선을 빚는 경우가 많습니다. 따라서 제소전화해를 신청할 때도 제소전화해를 유지 관리할 때도 법률 전문가의 도움이 필요한 것입니다. 저희 엄정숙변호사의 제소전화해는 지금껏 2,000여건에 이르는 제소전화해 성립 경험을 바탕으로 의뢰인 분들의 법률 자문을 도와드리고 있습니다. 또한 아직 제소전화해를 신청하지 않은 예비 의뢰인 분들을 돕기 위해 무료 상담전화 서비스를 운영 중인데요. 비용적인 부담이 없기 때문에 제소전화해에 관련된 문의 사항을 말씀해 주시면 법률 전문가가 성심 성의껏 답변해 드리고 있습니다.
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