"세입자가 계약 기간 중 사고로 세상을 떠났습니다. 문제는 세입자와 제가 제소전화해 관계라는 겁니다. 이 경우 제소전화해는 자연적으로 소멸되는 것인지 궁금합니다"

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흔한 경우는 아니지만 상가 임대차 관계에서 세입자가 사망한다면 건물주가 혼란을 겪는 일이 생깁니다. 이 경우 건물주는 세입자와 맺은 임대차 계약과 제소전화해 조서가 자연적으로 소멸되는지 아니면 그의 상속인에게 계약 이행을 요구해야 하는지 판단이 쉽지 않기 때문입니다.

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기본적으로 계약 기간 중 세입자의 사망은 건물주의 잘못은 아닙니다. 때문에 원칙상 제소전화해나 임대차 계약에 관한 사항은 세입자가 사망한다고 해서 사라지는 개념이 아닙니다. 다만 현실에서는 세입자가 사망 시 그의 상속인과 합의 후 임대차 계약을 해지하거나 제소전화해 조서가 종료되는 경우가 많습니다.

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이에 이번 시간에는 제소전화해가 성립된 상가 임대차에서 세입자의 사망 시 임대차 계약과 제소전화해 효력 유지에 관해 살펴보는 자리를 마련했습니다.

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민법 제1005조에는 '상속인은 상속이 개시된 때로부터 피상속인(사망한 세입자)의 재산에 관해 포괄적 권리 의무를 승계한다'고 규정하고 있습니다.

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즉 계약 기간 중 세입자가 사망한다면 그의 상속인이 권리와 의무를 승계받아 세입자가 된다는 말입니다. 따라서 기존 계약관계에 관련이 없던 상속인이더라도 상속절차가 마무리 된다면 법률상 세입자가 됩니다.

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상속절차에 의해 세입자가 된 상속인은 기존에 맺었던 임대차 사항을 준수해야 하며, 제소전화해의 당사자가 되기도 하는데요. 이 경우 기존 세입자와 명의는 다르지만, 사망으로 인한 포괄적 승계에 해당하기 때문에 계약서나 제소전화해를 다시 작성하지 않아도 법률상 문제가 되지 않습니다.

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이 과정에서 한 가지 숙지해야 할 사항은 계약 당사자가 사망해 상속으로 인한 포괄적 승계와 신규 세입자가 들어와 계약하는 계약적 승계는 다르다는 점입니다.

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신규 세입자가 들어와 맺는 계약은 새로운 조건, 달라진 명의로 맺는 계약이기 때문에 반드시 새로운 계약서와 제소전화해 재신청이 필요합니다. 하지만 기존 세입자가 사망해 상속인에게 계약이 승계되는 것은 상속절차로 인한 포괄적승계이기 때문에 상속인은 기존 세입자와 동일한 사람으로 보기 때문에 제소전화해 재신청이 필요없는 것입니다.

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반면 상속인이 사망한 세입자의 점포 운영에 관심이 없다면 어떨까요? 다시 말해 법률상으로는 상속인이 세입자가 되는 건 맞지만 장사에 소질이 없거나 관심이 없는 경우다.

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이러한 상황은 현실에서 자주 있는 일이다. 법률상 건물주는 상속인에게 제소전화해와 임대차 의무 사항을 상속인에게 요구할 수 있습니다. 하지만, 현실적인 상황을 감안해 서로 간 합의로 계약을 해지하는 경우가 많습니다. 만약 서로 간 합의로 계약이 해지 된다면 제소전화해도 당연히 소멸하게 됩니다.

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다만 세입자의 사망이 건물주의 책임이 아니기 때문에 합의 해지 시 몇 가지 조건을 제시할 수는 있습니다. 가령 세입자의 사망으로 월세 수입의 공백이 생겼기 때문에 새로운 세입자가 구해지기 전까지 상속인에게 월세를 요구하는 것이 대표적입니다. 상속인은 법률상 세입자의 지위에 있기 때문에 계약 관계에 있을 때 월세 납무 의무는 당연한 이야기라고 볼 수 있습니다.

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한편 상속인이 점포 운영을 희망하는 경우라면 어떨까요? 상속인은 법률상 사망한 세입자와 동일한 계약 관계로 보기 때문에 제소전화해를 재신청하지 않아도 법률상 문제가 없습니다.

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다만 강제집행 시에는 한가지 주의해야 할 점이 있는데요. 임대차 계약이나 제소전화해 당사자로 문제는 없지만, 강제집행이 필요한 상황에서는 이야기가 달라진다는 것입니다. 강제집행은 당사자 특정이 굉장히 중요한 절차기 때문에 진행 시 먼저 거쳐야 하는 절차가 있습니다.

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바로 승계집행문 부여 신청을 해야 한다는 겁니다. 승계집행문이란 강제집행을 받을 당사자가 다른 사람에게 승계되었다는 것을 법원으로부터 확인받는 절차로 실제 점유하고 있는 상속인을 특정해 강제집행 절차를 진행해야 법률상 문제가 되지 않습니다.

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