"몇 달전 장사 중인 건물에 건물주가 바뀌었습니다. 문제는 전 건물주에게 임대료를 연체한 사실이 있는데 새 건물주가 제소전화해 조서 위반으로 계약 해지를 통보했다는 겁니다. 제소전화해를 한 사람은 전 건물주인데 새 건물주가 저에게 제소전화해 위반 책임을 물을 수 있나요?"

​

제소전화해를 한 상가 임대차에서 세입자가 조서를 위반한다면 책임 여부를 두고 당사자간 눈치 싸움이 벌어집니다. 특히 건물주가 바뀌면 제소전화해 효력이 유지 되는지 혼란을 겪는 일이 많습니다.

​

최초 계약 당시 제소전화해를 한 당사자가 그대로인 상황에서는 제소전화해 조서 위반 책임을 묻는 일은 어렵지 않습니다. 하지만 세입자가 조서 위반을 한 상황에서 건물주가 바뀐 경우라면 누가 세입자에게 책임을 물을 것인지 법적인 판단이 쉽지 않은데요.

​

이번시간에는 세입자가 제소전화해 조서를 위반한 상황에서 건물주가 바뀌었다면 그 책임은 누가 물을 수 있는지 알아보는 자리를 마련했습니다.

​

본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

​

원칙적으로 제소전화해는 건물주가 바뀌더라도 효력은 유지됩니다. 쉽게 말해 보증 서비스가 남아 있는 전자 제품을 거래하는 것으로 이해하면 단순한데요. 가령 세입자와 제소전화해가 성립된 건물을 다른 사람이 매수한다면 제소전화해를 다시 신청하지 않아도 법률적 효력이 승계되는 셈입니다.

​

이 경우 세입자가 위법행위를 하게 된다면 제소전화해 조서 위반에 따라 새 건물주가 강제집행까지 신청할 수 있는데요. 다만 제소전화해 성립 당시 건물주 명의가 지금과 다르기 때문에 그 지위가 승계되었다면 법원에 승계집행문 부여 신청을 해야지만 안전한 강제집행이 가능합니다.

반면 세입자가 제소전화해 조서를 위반한 사항이 임대료 연체라면 상황은 달라집니다. 임대료 연체는 다른 위법 사항과 달리 채권에 관한 문제기 때문입니다. 채권은 당사자간에 해결할 문제로 자연적으로 승계되는 것은 아닌데요.

​

가령 세입자가 전 건물주에게 3기 이상의 임대료를 연체했지만, 새 건물주가 된 사람에게는 한 번도 임대료를 연체하지 않았다면 새 건물주는 세입자에게 책임을 물을 수 없다는 것입니다. 임대료를 연체한 건 전 건물주이지 새 건물주가 아니기 때문입니다.

​

따라서 전 건물주 때 임대료를 연체한 세입자를 새 건물주가 제소전화해 조서 위반의 책임을 물을 수 없으며, 채권 관계에 있는 전 건물주와 세입자가 해결할 문제입니다. 다만 전 건물주는 더 이상 계약서상 건물주는 아니기 때문에 두 사람 간 제소전화해 효력은 무효가 돼 채무에 관한 민사소송으로 손해를 배상해야 합니다.

다만 새 건물주가 전 건물주 때 임대료를 연체해 제소전화해 조서를 위반한 세입자를 상대로 강제집행을 할 수 있는 경우가 있습니다.

​

건물주 간 채권 계약을 한 경우입니다. 이를 법률에서는 채권 양수, 양도 계약이라고 하는데요. 세입자의 임대료 연체는 전 건물주가 받아야할 채권에 해당하기 때문에 이를 채권 계약을 통해 새 건물주가 승계 받았다면 임대료 연체에 대한 책임을 세입자가에 물을 수 있습니다.

​

따라서 건물 거래 시 건물주 간 채권 계약까지 맺었다면 세입자의 임대료 연체에 대한 채권을 새 건물주가 갖게 되는 것이기 때문에 제소전화해 조서 위반으로 강제집행 신청까지 가능합니다.

한편 건물 매매가 아닌 건물주의 사망으로 그의 상속인이 건물주가 된 경우라면 어떨까요? 건물매매 시에는 새 건물주가 전 건물주에게 채권을 승계 받아야만 세입자에게 책임을 물을 수 있었는데요.

​

민법 상에는 피상속인(건물주)의 사망으로 재산이 그의 상속인에게 상속될 경우 재산에 관련된 거의 모든 부분이 포괄적으로 승계된다고 규정하고 있습니다. 다시 말해 건물주로서의 지위뿐 아니라 채권, 채무에 관한 문제도 그의 상속인에게 승계된다는 말입니다.

​

따라서 건물주의 상속인은 따로 채권 계약을 맺지 않아도 상속 절차에 따라 세입자의 임대료 연체 채권을 승계받는 자격이 있기 때문에 제소전화해 조서 위반으로 세입자에게 바로 책임을 물을 수 있습니다.