"임대차 기간 중 세입자가 사고로 사망했습니다. 문제는 세입자와 저는 계약 당시 제소전화해도 함께 맺은 상태라는 겁니다. 이 경우 사망한 세입자의 상속인들에게 제소전화해 이행을 요구해야 하는 것인지 아니면 계약해지를 해야하는지 혼란스럽기만 합니다"

​

상가 임대차에서 세입자가 사망할 경우 제소전화해 승계를 두고 상속인과 건물주간 분쟁이 일어나는 경우가 생길 수 있다. 전문가들은 임대차 관계를 유지할 수 없는 중대한 사유에 따라 제소전화해 효력이 끝날 수 있다고 조언합니다.

​

계약 관계에서 한 당사자가 사망할 경우 그의 상속인에게 권리와 의무가 승계되는 경우가 있습니다. 때문에 보증금반환청구권이 승계되는 상가 임대차에서 제소전화해가 성립된 상황이라면 사망한 세입자의 상속인에게 제소전화해 이행 책임부가 있는지 혼란을 겪을 수 있습니다. 하지만 제소전화해가 성립된 임대차라도 상속인이 임대차관계를 이행할 능력이 없다면 제소전화해 이행 책임이 없다고 볼 수 있습니다.

​

오늘은 제소전화해가 성립된 상가 임대차에서 세입자가 사망할 경우 제소전화해 효력에 대해 짚어보는 자리를 마련했습니다.

​

본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

​

​

​

민법에는 피상속인(돌아가신 분)의 재산과 관련된 권리와 의무를 상속인이 승계받을 수 있다는 규정이 있습니다. 즉 상속은 돌아가신 분의 재산뿐 아니라 재산권을 주장할 수 있는 계약과 관련된 의무와 권리를 승계받을 수 있다고 규정하고 있습니다.

​

상가나 주택의 임대차 계약도 마찬가지로 계약이 끝나면 세입자가 보증금을 반환받을 권리가 있기 때문에 세입자가 사망한다면 그 권리와 의무가 상속인에게 승계된다고 볼 수 있습니다. 반대로 건물주는 사망한 세입자의 상속인에게 의무를 이행하도록 요구할 권리가 있는데요.

​

하지만 상가 임대차에서는 이야기가 달라질 수 있습니다. 주택의 경우 세입자가 사망하더라도 함게 거주한 상속인이 임차권 승계받아 계속 거주할 수 있지만, 상가 임대차는 장사를 해야 한다는 차이점이 있기 때문입니다.

​

즉 계약해지가 발생할 수 밖에 없는 사유가 생긴다는 말입니다. 세입자의 사망으로 인해 더 이상 상가에 대한 사용수익이 어렵다면 계약해지 사유가 된다고 보아야 합니다.

​

가령 상속인이 세입자가 운영하던 업종에 소질이 없고 장사를 한 경험도 없다면 세입자로서의 권리와 의무를 이행할 수 없는 상황으로 볼 수 있다는 의미입니다.

​

따라서 중대한 계약해지 사유가 발생하기 때문에 제소전화해 효력도 사라지는 것과 같으며, 사망한 세입자의 상속인에게 계약과 제소전화해 이행을 주장하기 어려운 상황으로 볼 수 있습니다.

​

이 같은 사례에서는 현실에서 자주 있는 일로 상가 임대차에서 세입자가 사망한다면 건물주와 상속인이 합의에 따라 계약이 중도에 해지되는 일이 많습니다.

반면 세입자가 사망한다더라도 계약과 제소전화해가 그대로 유지되는 경우도 있습니다.

가령 세입자의 아들이 아버지의 가업을 이어받을 계획으로 아버지가 운영 중인 점포에서 함께 일을 하고 있는 경우입니다.

​

주택 임대차에서 세입자가 사망하더라도 상속인이 함께 거주하고 있었던 경우 세입자의 사망 여부와 상관없이 자연스럽게 해당 주택에서 거주하는 경우와 비슷한 상황으로 볼 수 있습니다.

​

마찬가지로 상가 임대차 계약기간 도중 아버지인 세입자가 사망한다면 동업중이던 아들의 판단에 따라 제소전화해의 효력이 그대로 이어질 수 있습니다. 만약 아들이 아버지의 사망 후에도 가업을 잇길 원한다면 세입자의 지위를 승계받을 수 있습니다.

​

한편 세입자의 상속인이 계약을 승계받아 점포를 운영하면서 조서를 위반했을 때는 주의해야 하는 점도 있습니다. 제소전화해는 무엇보다 당사자 특정이 중요합니다. 강제집행 절차는 합법적으로 세입자를 내보내는 절차이기에 강제집행 당사자인 점유자를 특정하는 게 중요하기 때문입니다.

​

따라서 세입자 사망으로 인해 제소전화해 성립 당시와 당사자가 달라졌기에 건물주는 승계집행문을 부여 받는 절차를 밟아야 합니다.

​

승계집행문은 제소전화해 성립 당시와 지금 점유자가 달라졌기에 당사자를 변경해 집행문을 다시 발급받는 절차를 말합니다. 다만 세입자의 사망으로 진행된 상속 승계에서는 승계집행문 부여가 크게 어렵진 않지만 그외 사유로 세입자가 변경된 경우에는 제소전화해를 다시 신청해야 합니다.

​