[질문]임대차계약상 권리(채권적 청구권)을 가지고 화해조서를 받아두었다. 그런데 임차인이 화해조서를 받은 뒤에 임대인의 동의를 구하지 않고 점유를 타인에게 무단으로 이전하였을 경우, 임대인은 위 화해조서를 가지고 바로 집행을 할 수 있을 까?

임대차계약상의 권리(채권적 청구권)만을 근거로 하여 받아둔 제소전화해조서는 제3자인 무단전차인에게 대항할 수 없고, 채권적 청구권에 의한 화해조서를 가지고는 강제집행이 어렵다.

한마디로, 위 질문에 대한 답변은 바로 강제집행을 할 수 없다는 말이다.

반면 소유권에 의한 권리를 명시하여 제소전화해조서를 받아둔 경우에는 임차인이 무단으로 타인에게 점유를 이전하는 상황이 벌어져도 화해조서를 가지고 강제집행을 할 수 있다.

【판결요지】

건물명도소송에서의 소송물인 청구가 물권적청구 (편집자 주:소유권)등과 같이 대세적인 효력을 가진 경우에는 그 판결의 기판력이나 집행력이 변론종결 후에 그 재판의 피고로부터 그 건물의 점유를 취득한 자에게도 미치나 그 청구가 대인적인 효력밖에 없는 채권적청구(임대차계약상 권리)만에 그친 때에는 위와 같은 점유승계인에게 위의 효력이 미치지 아니한다.(대법원 1991.1.15. 선고 90다9964 판결【점포명도】 [집39(1)민,24;공1991.3.1.(891),738])

따라서, 위 판례는 건물명도에 대한 판시사항이지만, 건물명도를 미리 대비하는 차원에서 진행되는 제소전화해의 경우 역시 동일하게 위 법리가 적용된다.

따라서 화해 신청시, 채권적청구권에 의한 화해조서가 아니라, 물권적청구권(소유권)에 의한 청구권임을 명시하는 것이 반드시 요구된다 하겠다.