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임대차계약해지에 관한 화해조항 중 차임연체 횟수는?
상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물일 경우 임대차계약해지에 관한 화해조항 중 차임연체 횟수는? 제소전 화해는 임차인이 차임을 연체할 경우에 임대인으로써는 강제집행권원을 얻기 위해 통상 이루어 진다. 따라서 화해조항 중에 차임연체에 대하여 임대차계약해지사유로 규정해 두는 것이 일반적이다. 차임연체의 횟수를 2기 연체로 할 지, 3기 연체가 해지사유로 될 것인지 화해조항을 작성할 때 고려해야 한다. 그런데, 민법의 일반적인 규정은 2기분의 차임연체가 해지사유로 규정되어 있지만, 상가건물임대차보호법이 적용되는 건물이라면, 민법이 그대로 적용될 수는 없다. 민법에 의하면, 다음과 같이 규정되어 있다. 제640조 (차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 상가건물임대차보호법에 의하면, 다음과 같다. ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
엄밀히 따지자면, 상가건물임대차보호법에는 차임연체의 회수에 대하여 명확히 계약해지 사유로 규정하여 둔 조항은 없다. 그렇지만, 이와 유사한 취지로써 임대인이 임대차계약 갱신을 거절할 수 있는 조건 중에 임차인의 차임연체 횟수가 3기에 달하는 경우라고 규정하여 두고 있다.
현재까지는 제소전화해 성립시 지방법원단독판사의 경우 상가건물임대차보호법이 적용되는 임대차일 경우에는 민법보다는 동법의 적용을 우선하여 3기에 달하는 경우에 해지사유로 화해조항을 작성할 것을 권고하고 있는 경향이 있다.
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