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화해조항으로 임대인의 단전,단수조치 조항의 기재가능할까?
임대인은 제소전화해를 통하여 임대차계약이 해지되었을 경우 명도소송을 생략하고 바로 강제집행을 할 수 있는 장점 때문에 임대인은 제소전 화해를 하기를 선호하는 경향이 있다. 임대인은 임차인이 계약상 차임지급 의무를 불이행할 경우 화해조서를 가지고 명도집행을 통하여 부동산을 인도받아 올 수 있다. 그런데, 더 나아가 명도집행을 하기 전에도 임대인이 단전ㆍ단수 조치를 취하거나 임차인 소유의 물건들을 다른 곳으로 이전하는 등의 집행행위를 할 수 있다는 내용으로 화해조서를 꾸밀 수 있을 까? 결론은 부정적이다. 명도집행을 하기 위해서 지방법원 집행관을 통하여 강제집행을 신청하는등의 집행절차를 밟아야 하는 번거로움과 함께 집행이 종료되기까지 약 2주에서 1개월 가량의 시간이 소요된다. 그런데 임대인의 입장에서는 신속하게 부동산을 인도받아 오기를 원하기 때문에 화해조항에 임대인이 우선 단전ㆍ단수조치를 취하거나 임차인의 물건들을 우선 처분할 수 있도록 화해조항이 작성되길 원한다. 그러나 지방법원 단독판사의 경우 화해조서 성립을 위한 심리기준으로 임대인 보다는 임차인에게 불리한 조항은 없는지 엄격하게 판단하고 있다. 임대인의 임의적인 단전ㆍ단수조치를 취하거나 임차인의 물건들을 우선 처분할 수 있도록 화해조항은 임차인에게 불리하여 삭제할 것을 권고하고 있다. 임대인과 임차인 사이에 화해조항이 어느 일방에게만 유리한 조항이 되어서는 안되기 때문이다. |
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